Вчера вице-мэр Екатеринбурга Виктор Контеев, выступая на круглом столе по коммерческой недвижимости, удивил и даже, может, ошарашил собравшихся заявлением, что «в конце 3-4 квартала в Екатеринбурге будут очереди за квартирами». Раскрывать логическую цепочку, предшествовавшую громкому выводу, заместитель главы города в своём выступлении не стал и лишь сослался на прогнозы Уральской платы недвижимости (УПН). Собравшиеся сегодня в УПН эксперты – риелторы, банкиры и строители – подобных опасений не высказывали, но нехорошие прогнозы подтвердили.       

 

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге почти в 2,5 раза выше средней заработной платы (53 тыс рублей против 22 тыс рублей). Поэтому заявления риелторов о том, что екатеринбуржцы кинутся скупать квартиры (расплачиваясь за них значительную часть жизни), всегда подвергались скептическим и ироничным замечаниям наблюдателей. Но разница в зарплатах и стоимости квартир не помешала в 2006 году рынку недвижимости достигнуть неприличных ценников, и, видимо, ничто не помешает рынку пойти по аналогичному пути уже в ближайшее время. 

 

Если в конце прошлого года эксперты предрекали дефицит на первичном рынке жилья Екатеринбурга так же назидательно, как гепатолог рассказывает алкоголику об угрозе цирроза печени, то сегодня они уже философски зачитывают диагноз. «Новый пузырь надувается», - уверен исполнительный директор НП «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников. «Уже сегодня виден дефицит в секторе самых недорогих новых квартир. Скоро покупать будет нечего», - солидарен директор Центрального ипотечного агентства Евгений Шубин.

 

По статистике Росреестра, в первом полугодии количество сделок купли-продажи на «вторичке» выросло в Екатеринбурге на треть по сравнению с прошлым годом, рассказал исполнительный директор УПН Рустем Галеев. Впрочем, с прошлым годом сравнивать не очень интересно, так как в 2009 году рынок едва шевелился. В количественном соотношении сделок в первом полугодии совершено лишь на 10% меньше, чем в 2006 году, когда на рынке недвижимости был ажиотаж: стремительно росли спрос и цены. 

 

Когда процесс остановился и квартиры на вторичном рынке подешевели почти на треть от пиковой стоимости, эксперты начали кивать на растущую ипотеку, которая в 2006 году подогрела спрос. В первом полугодии этого года количество ипотечных сделок выросло на 77% по сравнению с 2009-м годом и, как уже сообщалось, с помощью ипотеки покупается столько квартир, сколько не покупалось до кризиса. Больше всего ипотечных сделок было в Екатеринбурге в июне и июле. Судя по тому, что все ждут нового витка спроса осенью, после окончания отпусков, рекорд может быть побит.  

 

Про бум ипотечного кредитования пока что говорят только риелторы. Банкиры и Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) пока осторожничают, хотя в планах некоторых финансовых институтов – рост ипотечного кредитования в 3 (!) раза. Директор САИЖК Александр Комаров привёл статистику с 2007 года, которая показывает, что уже в первом полугодии агентством выдано кредитов гораздо больше – и по количеству и по общей сумме (уже более чем на 1 млрд рублей), чем раньше. Александр Комаров ожидает серьёзного оживления на рынке кредитования в 4 квартале 2010 года.

 

Заместитель генерального директора, директор по маркетингу и продажам ЗАО «Ренова-СтройГруп-Академическое» Кирилл Ляшенко рассказал, что если до кризиса в ипотеку покупалось до 40% квартир, проданных на рынке, то теперь – около 60%. При этом в некоторые месяцы количество ипотечных сделок доходило до 75%.

 

Всё бы ничего, но, по словам Вячеслава Трапезникова, упавший в кризис в 3 раза частный строительный сектор в Екатеринбурге до сих пор не восстановился. Анализ компаний показывает, что сегодняшние объёмы строительства составляют порой лишь 30% докризисного уровня. Рынок «тянет», по сути, «Ренова-СтройГруп-Академическое», на которую в ближайшем будущем и распространяются надежды экспертов. При этом порядка 60% квартир продано государству (в рамках выполнения госпрограмм) в прошлом году и примерно столько же будет продано в этом. На свободный рынок попадут оставшиеся «квадраты».

 

«Аукционы по выделению земельных участков под строительство идут, но на них ведь никто не приходит», - констатирует Трапезников. По его словам, по 2-3 года на аукцион в Екатеринбурге выставляются одни и те же участки, которые интереса у застройщиков не вызывают. «Перспектив массового и благополучного ввода жилья в ближайшее время нет. Ситуация откатывается к 2004 году. Сейчас, на фоне растущего спроса, на рынок начнут выходить первые робкие инвесторы и банки, предлагающие самым надёжным из них кредитные программы. И все предпосылки, что сценарий будет такой же, как раньше, – будет новый пузырь», - считает Трапезников. «Дефицит порождает рост цен», - добавляет Шубин.

 

Единственное, что даёт надежды на сдержанный рост (в случае повторения ситуации), это отсутствие сегодня на рынке инвесторов – таких покупателей, которые в прошлые годы скупали квартиры, чтобы потом выгодно продать на пике цен, а также большое количество предложений на вторичном рынке жилья.  

 

Эксперты единодушно поддерживают меры господдержки ипотеки, хоть эти меры и способствуют надуванию пузыря и при этом пока не делают ни саму ипотеку, ни цену квадратного метра в стране действительно доступной. Как справедливо заметил     директор управления кредитования частных клиентов Уральского банка Сбербанка России Вячеслав Решетников, о доступности можно будет говорить тогда, когда сравняются цена квадратного метра и средняя зарплата в стране. Но пока что о стремительном сближении этих величин говорить не приходится, да и в случае надувания ценового пузыря разрыв, вероятно, будет увеличиваться. Участники круглого стола в УПН пошутили, что к пенсии каждый из присутствующих непременно сможет себе позволить поучаствовать в ипотеке (а может даже и не в одной!).

 

Относительно того, что не предпринимается никаких мер по предотвращению надувания нового пузыря, участники круглого стола заявили журналистам: «Это капитализм. Читайте Карла Маркса». «URA.Ru» делится этим советом с нуждающимися в жилье и будет следить за развитием ситуации.