Предвыборная борьба за кресло екатеринбургского градоначальника интересна не только ее непосредственным участникам. Особо оборотистые политики и бизнесмены, почуяв удобный момент, начали пользоваться ситуацией для решения частных финансовых проблем. Основной их девиз: «для достижения целей — все средства хороши». Например, один из крупных екатеринбургских застройщиков — Корпорация «Маяк» — спустил невесть куда бюджетные деньги, выделенные на спасение обманутых дольщиков, а теперь решил потребовать «добавки». Условия, которые выдвинул основатель корпорации и депутат Заксобрания Владимир Коньков, повергли в шок видавших виды городскую и областную администрации. О методах воздействия на власть и страшной «разменной монете» — читайте в материале «URA.Ru». Обмануты дважды Дольщики «Нового града», которые ждут введения в эксплуатацию домов на Рощинской-Якутской-Патриотов, боятся, что окажутся обманутыми дважды. Несмотря на то, что в первом из четырех объектов (дом № 9) уже работает приемная госкомиссия. Причиной их опасений стало отсутствие денег у инвестора и крупнейшего дольщика «Корпорации «Маяк». В конце прошлого года основатель компании и депутат Законодательного Собрания Свердловской области Владимир Коньков публично заявил о том, что без нового источника финансирования завершить проект будет сложно. Сегодня оказалось, что денег нет даже на подключение «девятки» к сетям Водоканала. Плата за подключение всего комплекса составляет 160 млн рублей, и эти деньги нужно где-то найти. «Сложности там с Водоканалом тунгусовским. Это они строят препятствия. Ну и в деньгах дело, в том числе, — заявил „URA.Ru“ Владимир Коньков. — Подключение не входит в планы инвестора. Инвестор построил дома, а плата за подключение — это пусть правительство договаривается. Насколько я знаю, на социальный вопрос Водоканал должен снижать плату на 90%. А это объект социального назначения. Корпорация и так взяла кредит. Надо умерить их аппетит. Жлобство Водоканала и других служб, которые требуют плату за подключения. Ведь нет контроля за деньгами, которые они получают. Они их просто проедают. Это [участие в строительстве] добрая воля корпорации. Я, будучи депутатом, просто проникся состраданием и затянул ее. Граждане не все понимают, что помощь можно оказывать бескорыстно. Правительство помогает по мере возможности, но надо более эффективно работать. И город должен помогать». При этом г-н Коньков не говорит о том, что поиск средств на проект — это функционал инвестора и дольщика, которым и является корпорация. «Готов только дом № 9, но на подключение его к сетям Водоканала нет денег» Под строительство домов под номерами 5,8 и 9 на Уктусе застройщик УК «Новый Град» начал привлекать деньги в 2006 году. Собрано было порядка 600 млн рублей. В проекте существовал еще и дом № 7, но продаж будущих метров там не было. В сентябре 2009 года стройка была заморожена, а на предприятии была введена процедура внешнего управления. В 2011 году правительство Свердловской области принимает решение о реанимации проекта и выделении 500 млн рублей из регионального бюджета на завершение строительства. Финансирование должно было осуществляться через государственную структуру — ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» (САИЖК), капитал которого был увеличен путем допэмиссии. В этот момент становится известно, что генподрядчиком без проведения конкурса назначена Корпорация «Маяк». Директор САИЖК Александр Комаров отказался от механизма прямого инвестирования в предприятие-банкрот: такая схема не предусмотрена уставом САИЖК и такое вложение несет слишком высокие риски (что могло бы вызвать вопросы у правоохранительных органов). По словам Вячеслава Малафеева, юриста, сопровождавшего банкротство «Нового града», правовая схема передачи денег САИЖК прорабатывалась с марта по октябрь. В итоге решили, что деньги в виде кредита под 11% получит «Маяк». Корпорация, заключив договор займа, перенаправила деньги, минуя счета «Нового града», на строительство. Параллельно с этим корпорация подписала с банкротом договор долевого участия и взяла на себя обязательство выкупить оставшиеся свободные площади, профинансировав завершение строительства в объеме 1,8 млрд рублей. То есть вложить в проект помимо денег САИЖК еще 1,4 млрд рублей, чтобы в июне 2013 года сдать дом № 8, а декабре текущего года дом № 5. Три секции седьмого дома «Маяк» должен был ввести во II квартале 2014 года. «Восьмой и пятый дома предназначены для дольщиков, но денег на них не хватает» Подмена понятий Главная задача, возникшая в этот период, не потерять активы «Нового града» в ходе банкротства и не допустить их продажи в качестве конкурсной массы. Некоторые дольщики до сих пор боятся, что земельный участок на Рощинской и имеющиеся там сооружения могут быть проданы в любой момент. В середине августа 2011 года в России вступили в силу новые нормы об особенностях банкротства застройщиков. Глава 9 федерального закона № 210-ФЗ «О банкротстве» была дополнена параграфом 7 — «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности процедуры для строительных организаций, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов. Новый подход к банкротству строительных организаций позволил вывести дольщиков в отдельную подгруппу кредиторов и вывести объекты незавершенного строительства из конкурсной массы, чтобы защитить их от других кредиторов (в том числе и фиктивных). Закон предусматривает, что каждый объект незавершенного строительства должен принадлежать жилищно-строительному кооперативу (ЖСК). Практика применения новой нормативной базы к тому моменту еще не сформировалась, и Свердловская область фактически оказалась пилотным регионом, который попытался отработать новые нормы по отношению к крупному строительному комплексу с непрозрачной структурой денежных потоков. По закону, только договор с ЖСК, подтверждающий право на пай в общей собственности, дает право на получение жилья. По причине недоверия дольщиков и непонимания ситуации процесс перезаключения договоров и превращение их в пайщиков идет очень медленно. По словам г-на Малафеева, риски, связанные с банкротством «Нового града», на землю и объекты незавершенного строительства на Рощинской больше не распространяются. Абсолютно все, что должно по закону быть передано дольщикам, отдано ЖСК. То есть сейчас строительная площадка это отдельный объект, несущий собственные экономические риски, не связанные с конкурсным производством. В тот момент на площадке был только один объект незавершенного строительства — девятый дом, и чтобы соблюсти требование законодательства (один объект — один ЖСК) пришлось «создать» другие объекты. Площадка была разделена, чтобы оперативно управлять застройкой и делить дольщиков по очередности ввода их домов. Казалось бы, все правильно, если не брать во внимание, что в домах 7.1, 7.2, 7.3 (дом № 7 разбит на три секции) обманутых дольщиков нет вообще. Эта недвижимость является коммерческой частью проекта и должна принадлежать инвестору. В протоколе собрания правления товарищества собственников жилья «Рощинское» (дом № 5) указано, что на площадке было решено создать 6 ЖСК (дома № 5, № 8, № 9, № 7.1, № 7.2, № 7.3). На чем настаивала корпорация. Председателем ЖСК «Рощинский-7.1» и ЖСК «Рощинский — 7.2» является Филиппенкова Елизавета Владимировна (дочь Конькова), «Рощинский — 7.3» и ЖСК «Рощинский-8» Блохина Татьяна Владимировна (дочь Конькова), ЖСК «Рощинский — 9» — Блохин Анатолий Вячеславович (муж Татьяны Блохиной, зять Конькова). Сегодня дольщики говорят о том, что создание шести ЖСК несет целый ряд рисков: продажа квартир может осуществляться каждым ЖСК бесконтрольно, если в первую очередь произойдет ввод в эксплуатацию седьмого и девятого домов, пятый и восьмой могут остаться недостроенными («Маяк» может уйти с площадки, бросив объекты, так как экономического интереса к ним нет совсем — в двух этих домах корпорация имеет право всего на 13 квартир, в отличие от остальных). Юрист компании «Юрлига» Елена Коломиец, проанализировав устав ЖСК «Рощинский-5» и предлагаемый к заключению договор о внесении индивидуального паевого взноса в ЖСК, обращает внимание на нечеткость формулировок. «Уставом предусмотрено, что имущество ЖСК формируется за счет паевых и иных взносов членов ЖСК, а также других, не запрещенных законодательством РФ поступлений. Паевой взнос члена ЖСК определяется в соответствии с суммой требований к ЗАО «УК «Новый град» по реестру требований кредиторов. Многие участники долевого строительства оплатили стоимость своих квартир в полном объеме. Следовательно, каких-либо значительных поступлений в ЖСК от дольщиков-кредиторов не будет. Не совсем понятно — за счет каких средств в конечном итоге будет завершено строительство? Во-вторых, непонятно, в какие сроки будет завершено строительство? В представленном для ознакомления проекте договора графы о сроках завершения строительства пустые. Согласно положениям Устава, ЖСК создан на неопределенный срок. Отсюда можно сделать вывод, что на сегодняшний день нет точного представления о сроках завершения строительства», ­— говорит эксперт. Три дома для корпорации В мае 2012 года Арбитражный суд Свердловской области рассмотрел заявление корпорации о включении ее требований в «Реестр требований кредиторов». Такое право у корпорации возникло в связи с тем, что в апреле 2012 года между «Новым Градом» и ООО «Росстройинвест» (подконтрольна «Маяку») был заключен договор на выполнение функций заказчика строительства. До конца того же месяца корпорация «Маяк» как дольщик переводит на счет «Росстройинвест» порядка 500 млн рублей (неисполненные обязательства дольщика перед «Новым Градом»). Таким образом, сумма исполненных корпорацией обязательств оценивается уже в 1 млрд. Поэтому арбитраж выносит решение о включении в реестр требований кредиторов ЗАО УК «Новый Град» требование о передаче «Маяку» 664 квартир в доме № 7, плюс еще 50 квартир разной площади в строении № 9. «Готовый комплекс должен выглядеть так. Самый длинный дом и есть «семерка», право на квартиры в котором принадлежит «Маяку» «Росстройинвест» является структурой, подконтрольной «Маяку». Вводя свою компанию в проект, корпорация демонстрирует совершенно логичное желание контролировать исполнителя. Но фактически получается, что, переложив несколько раз из одного «кармана» в другой полученные от САИЖК деньги, корпорация получила права на три дома и заработала на проведении строительных работ. В итоге «Маяк» теперь может реализовывать свое имущество (три секции дома № 7), чтобы привлекать деньги на достройку домов № 5 и № 8. Сейчас, как утверждает Коньков, этих денег у корпорации нет. Где деньги? Представлений о том, где брать деньги на достройку, у Конькова, похоже, тоже нет. В связи со сложной финансовой ситуацией «Маяк» даже начал продавать квартиры в непринятом госкомиссией девятом доме. По данным заместителя председателя правления ТСЖ «Рощинский-5» Ирины Скачковой, всего в нем 105 квартир, 60 из которых были проданы «Новым Градом», а пять квартир получат пайщики (по новой очередности), которые оказались в наиболее сложных условиях. Оставшиеся 40 квартир разной площади будут выставлены на открытый рынок по цене от 51 тыс. рублей за кв. м. Квартиры-студии 29 кв.м — 1,7 млн рублей, однокомнатные от 36 до 42 кв.м — от 1,9 млн рублей. Есть в списках квартиры стоимостью более 6 млн рублей. По самым приблизительным подсчетам которые сделало «URA.Ru», реализация недвижимости позволит привлечь лишь 350 млн рублей (из необходимых 1,5 млрд). Сама Ирина Скачкова сейчас работает помощником депутата Владимира Конькова и собирается избираться в Гордуму Екатеринбурга в 2013 году. Ранее она рассказывала, что деньги — еще 1 млрд рублей — обещал бывший глава свердловского кабмина Анатолий Гредин. Но новый состав регионального правительства с прежними обещаниями не работает. «Есть инвестор, у которого существуют обязательства. При поддержке властей уже был использован один инструмент — капитал САИЖК. Где „Маяк“ возьмет остальные деньги — это его проблемы. Такими источниками могут быть собственные средства компании, банковские кредиты, продажа квартир (права по договорам долевого участия). Правительство Свердловской области, давая деньги в займ, просило гарантии. У инвестора есть имущество, и он будет отвечать им в случае, если не вернет заемные деньги», — говорит высокопоставленный источник, близкий к областному кабмину. «Люди Конькова предупреждают правительство, что „Маяк“ может не построить дома для дольщиков и вины его в этом не будет» В обращении на имя действующего главы свердловского правительства Дениса Паслера г-жа Скачкова указывает, что схема, выбранная изначально для финансирования строительства через кредитование СК «Маяк», порочна в своей основе, так как обязательства «Маяка» по возврату кредита входят в противоречие с интересами дольщиков. Формально, на данный момент, корпорация имеет обязательства по возврату кредита, но не имеет обязательств построить дома для пострадавших граждан. «Обязательства по возврату кредита прописаны в договоре, а обязательства по дальнейшему строительству домов 5 и 8 носят только моральный характер на уровне устных договоренностей. Учитывая, что вопрос финансирования строительства на сегодняшний день не решен (и неизвестны сроки его решения), высока вероятность следующего варианта развития событий: СК „Маяк“ вынуждена будет переуступать площади в строящихся домах 7 и 9 для обеспечения возврата кредита. В условиях отсутствия целевого финансирования у корпорации не возникают обязательства для перераспределения средств от продаж на все строящиеся объекты, а у остальных пайщиков не будет никакой возможности повлиять на данный процесс. При этом моральные обязательства „Маяка“ не пострадают, так как они связаны с наличием целевого финансирования, которое, в свою очередь, может „задержаться“ в связи с тем, что строительство на площадке будет продолжаться. Риск развития ситуации по данному сценарию превалирует над всеми остальными рисками, приведенными выше. В итоге мы можем получить достроенные и проданные дома 7-й и 9-й, а дома 5-й и 8-й, в которых сосредоточено наибольшее количество обманутых [„Новым градом“] дольщиков, могут остаться недостроенными, и виновных в данной ситуации не будет», — резюмирует она. Предупреждение помощника Конькова о возможном крахе проекта можно расценивать по-разному. В том числе как ультиматум правительству, которое не имеет никаких рычагов воздействия на ситуацию. От кабмина, по сути, требуют лишь одного: накачать стройку бюджетными деньгами. При этом, о недовольстве поведением корпорации областные власти вслух не говорят, не желая накалять ситуацию. Участники строительного рынка, наблюдающие за ситуацией, говорят, что все могло быть по-другому. Объединив все дома в один ЖСК (сейчас люди ищут возможности сделать это), обманутые дольщики могли бы на выделенные САИЖК 470 млн рублей достроить пятый, девятый, восьмой дома, а на вырученные от реализации 46,5 тыс. кв.м жилья трех секций седьмого дома еще и благоустроить свой район. При найме на подряд сторонней организации, не такой скандальной, как «Маяк», в течение 2012 года можно было провести все необходимые экспертизы, подготовить проектную документацию и сдать первый дом. Однако поменять исполнителя («Маяк») на данной стадии невозможно, поскольку абсолютно все процессы завязаны на корпорацию. По данным «URA.Ru», правоохранительные органы ждут «отмашки» областных властей, чтобы начать проверку расходования средств Корпорацией «Маяк» в связи с поступающими жалобами. Проверкой информации, которую изложила в письме в Генпрокуратуру РФ и губернатору Свердловской области председатель общественного движения «В защиту прав участников строительства жилья Свердловской области» Анна Криндач, параллельно занимаются независимые юристы. Руководитель региональной общественной приемной председателя партии «Единая Россия» Анатолий Сухов также привлек к этой работе общественную организацию «Екатеринбург против коррупции» (руководитель Вячеслав Кезик).