Кризис кризисом, но свердловская стройиндустрия готовится продемонстрировать рекордные объемы сдачи жилья. Даже крупнейшие застройщики признают — такое случается раз в 20 лет. Но скоро все может измениться. Новые строительные проекты начинать просто не на чем: земля в городе не продается. Уже через два-три года это приведет к настоящему провалу в отрасли. Пока же все живут сегодняшним днем: «Заводы ЖБИ работают — значит, все у нас нормально». Подробнее — в материале «URA.Ru». В Свердловской области в 2014 году будет сдано два млн квадратных метров жилья, из которых 1,1 млн квадратов осилит Екатеринбург. Эти планы будут выполнены, уверен директор Союза предприятий строительной индустрии Юрий Чумерин: «Строительный комплекс у нас на подъеме. На последнем совете Союза промышленников и предпринимателей докладчики констатировали, что ни одна отрасль в стране не дала такого прироста, как строительная». Основания для страхов есть: в 2013 году столица Урала пополнила рынок всего на 870 тыс. квадратных метров, впервые за долгое время продемонстрировав сдачу меньше одного млн квадратов. Но даже по данным оптимистов в этом году ситуация должна измениться. Средний Урал входит в десятку регионов, где строят особенно активно: к 1 октября введено 1,4 млн квадратов, или 192% к аналогичному периоду минувшего года. То, что статистика не лукавит, подтверждают участники рынка. «В этом году мы, как и планировали, собираемся сдать более 300 квадратных метров, из них свыше 200 тысяч — жилья. Это своеобразный рекорд за 19 лет работы», — заявил «URA.Ru» глава компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. Такой результат, по его словам, во многом вызван тем, что многие объекты находились в высокой стадии готовности в декабре прошлого года. Валерий Ананьев: «Чем дороже земля на аукционах, тем она дороже становится на вторичном рынке» Между тем продажи земли не позволяют надеяться на выполнение планов в перспективе. «Объем реализованных участков гораздо меньше, чем в 2013-ом. Думаю, уже в 2016 году мы можем почувствовать провал на рынке», — констатировал генеральный директор компании «ПРЕД Групп» Геннадий Черных. МУГИСО через Фонд имущества уже трижды выставляло на аукцион землю под комплексное освоение в Компрессорном микрорайоне (самый крупный лот 2014-го), но покупателей на нее нет. По словам г-на Чумерина, падение спроса на землю — общая тенденция, и касается не только неразграниченных участков. «Когда бизнесмены не уверены в том, что будет через три-четыре года, они не будут покупать землю. От покупки до начала строительства, а тем более сдачи объекта проходит большой срок. На данный момент земельные заделы у многих есть. Я думаю, определенная неуверенность мешает осуществлять инвестиции на более дальнюю перспективу. Хотя если судить по одному из основных индикаторов состояния строительной отрасли — работе заводов железобетонных изделий — сейчас все в этой отрасли идет нормально. Заводы ЖБИ работают — дома строятся», — добавил глава союза. Не удивляется снижению объема реализации земли и исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев: «У нас прошел седьмой уральский форум недвижимости. Точки зрения высказывались разные. В основном многие выражают сдержанный пессимизм. Непросто затевать новые проекты, будучи наученными опытом 2008 года, когда много объектов было заморожено на ранних стадиях строительства. Руководствуясь этими соображениями, думаю, застройщики могли как-то снизить активность в приобретении новых участков и открытии новых проектов». По его словам, пессимистичные ожидания от будущего на форуме высказывали представители ЛСР, среди оптимистов г-ну Галееву запомнилась компания «Брусника-Урал». Владимир Крицкий: «Мы не боимся начинать новые проекты, но предложение земли нас не устраивает» Сами застройщики указывают, что помимо общей неопределенности их останавливают проблемы с доступом к заемным средствам. Удорожание кредитов и другие сложности в получении средств «подрезают крылья» тем, у кого нет возможности вести стройку на свои деньги. Впрочем, век таких компаний недолог, считает Валерий Ананьев: «По Екатеринбургу и Свердловской области сегодня более 100 застройщиков, которые строят один домик, как правило, либо на заемные, либо на чужие деньги, не имея своих оборотных средств. Условно говоря, сколько продал столько и построил. Конечно, такие стройки свернутся, потому что люди вряд ли будут инвестировать в жилье, которое неизвестно будет ли достроено или нет». Строители подчеркивают: говорить о снижении спроса на землю некорректно. «Если на рынке будет земля, то застройщики обязательно будут ее приобретать. Банк земли в компании точно должен быть хотя бы на 5-10 лет», — отмечает эксперт. «Спрос не упал. Другой вопрос — какие предложения поступают? Например, участок на Компрессорном по цене за гектар в 40 млн рублей при тех затратах, которые нужно вложить в проект, никто не купит. Площадка для освоения очень сложная, с точки зрения геологии, подключения к сетям. При цене в 10 млн за гектар мы бы приняли участие в этом аукционе. Предложение должно быть экономически выгодным. А так все девелоперы продолжают искать земли для вовлечения в строительный оборот. Новые проекты мы, например, начинать не боимся», — заявил нашему агентству управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий. Он напомнил, что компания начала освоение жилого комплекса «Рассветный» на ЖБИ и ЖК на улице Латвийской. Впрочем, земли под эти участки были расторгованы еще два-три года назад. «Застройщики еще помнят 2008 год, когда объекты замораживались на ранних стадиях», — говорит Рустем Галеев Помимо Компрессорного, на аукционы выставлялись участки на Широкой речке. Как ранее писало «URA.Ru», около 16 га по улице Суходольской было реализовано во втором квартале. «Думаю, основные аукционы состоялись слишком поздно. Не успели реализаторы к „жирному“ рынку», — считает Черных. Впрочем, главная причина провала продаж, по мнению эксперта, в «перегретости» рынка. «Невозможно постоянно участвовать в этой гонке, пытаться укладываться в рентабельность. Сытые годы развратили всех. Сегодня на землю установлены просто неадекватные цены», — соглашается с Крицким и Ананьевым глава «ПРЕД-Групп». «Ценник Екатеринбурга на землю завышен нереально. Земля на Компрессорном не может стоить как в Париже», — сетует один из участников рынка. Источник в МУГИСО сообщил, что ведомство изначально установило цену чуть ниже объективной границы, однако администрация города, с которой «область» согласовывает ценник (денежные средства, вырученные от реализации, идут в бюджет города), одобрила именно такую стоимость. «Возможно, она высоковата. Поэтому крупные застройщики решили повременить: они понимают, что другим игрокам эти объекты не осилить, а у самих пока есть что осваивать», — говорит собеседник агентства. Чтобы компенсировать застройщикам сложности с инфраструктурой, мингосимущества обратилось в минстрой региона с просьбой увеличить финансирование мероприятий по подведению линейных объектов (линии электропередач и связи, трубопроводы, автомобильные дороги и железнодорожные линии) к перспективным строительным площадкам. Предложения мэрии по земле с ветхим жильем застройщиков не интересует. «Там кота в мешке можно купить» Если объекты на Компрессорном отпугивают застройщиков в силу высокой стоимости, то предложения администрации города — еще и наличием обременения. «Мэрия сейчас (до марта 2015 года — ред.) имеет возможность выставлять в основном участки под развитие застроенных территорий. Поскольку все участки у них под расселение, то там понятно — такого кота в мешке можешь купить», — поясняет Черных. Затраты на развитие застроенных территорий очень велики, подтверждает Валерий Ананьев, который давно предлагает найти решение этой проблемы. «Нужно понимать, что здесь по факту продается не земля, а право эту землю освободить от ветхих домов. Нужно сделать проект планировки, отселить ветхие дома, сформировать участок и только потом начинать строить. И вопрос этот будет затягиваться до тех пор, пока не будет принято серьезных программ. При этом мы должны все равно строить в рамках платежеспособного спроса и в рамках тех ресурсов, которые нам могут предоставить финансово-кредитные учреждения», — подчеркивает глава АСК.