Строительный рынок замирает. Часть девелоперов замораживает большие проекты до лучших времен и спешно меняет концепции, делая ставку на экономкласс. Поддержкой для застройщиков оказались инвесторы, которые отказываются от высокорискованных вложений и торопятся «войти» в недвижимость, цена на которую продолжает расти. В интервью «URA.Ru» директор ООО «CУ-6» Александр Малышев рассказал об основных трендах строительного рынка Екатеринбурга и буме апартаментов, а также о том, какое обещание не сдержал Шойгу, как нажатием на одну кнопку решить проблему с парковкой и в чем российские разработчики превзошли китайских. — Александр Павлович, один из трендов прошлого кризисного периода: переформатирование проектов. Застройщики были вынуждены менять концепции и сокращать долю трехкомнатных квартир в пользу однушек. Сейчас на рынке наблюдается нечто подобное? — Да, мы это видим. И поэтому в проект заложили эту схему. 33-х этажный дом (речь идет о второй очереди ЖК «Александровский квартал» — прим.ред.) на 90% состоит из однокомнатных квартир. Есть варианты их трансформации в двух- и трехкомнатные квартиры. Если будет спрос — трансформируем. Если нет — там будут студии, площадью 30 квадратных метров. — Спрос на маленькие квартиры — это потребность, которую диктуют инвесторы, пытающиеся таким образом отказаться от более рискованных инструментов? Инвестиционных сделок стало больше? — На уровне котлована, как правило, интересуются так называемые «оптовики». Они берут однушки сразу этажами. На каждом доме есть такие сделки. На последнем объекте сразу пять тыс. метров покупали. На этой стройке ведем переговоры — сразу три тысячи метров берут. Это три этажа. Это инвесторы, которые либо на рынок в перспективе их «выбросят», либо сделают хостелы. Из-за того, что растет цена квадратного метра и выросли проценты по ипотеке, люди чаще ищут недорогую долгосрочную аренду . Они хотят даже однушки превратить в студии — площадью 25 м кв. — То есть однокомнатные квартиры могут стать еще меньше по площади? — Да. Из двух однокомнатных квартир площадью 59 метров можно сделать три студии — по 30 квадратов. Сейчас студии в Екатеринбурге очень популярны. И даже в малых городах, где раньше такие объекты не воспринимали, отношение к ним изменилось. — Что значит не воспринимали? Были какие-то проблемы с запуском новых проектов? — «СУ-6» строило дома в Заречном под отселение за счет бюджета граждан из ветхого жилья несколько лет назад. Люди, которые получили жилье, удивились, получив квартиры площадью не менее 25 квадратов, где комната совмещена с кухней. В этом и была претензия. Судьи в первой инстанции пришли к выводу, что студии фактически строить нельзя, то есть встали на сторону жалобщиков. Они считали, что студия — это временное жилье. Хотя там людей отселяли из бараков, с комнатками по 15-17 метров на семью. Это был правовой прецедент — мы отстаивали не только наши интересы, но и заодно интересы бюджета. Дошли до областного суда, где правомерность была подтверждена. Мы доказали, что имеем право строить такие квартиры, потому что проект прошел госэкпертизу. А потом эти квартиры в Заречном продавались по 62 тыс. рублей за метр. Они диким спросом стали пользоваться. Потому что за 1,5 млн рублей человек получал отдельное жилье. — Вернемся к проекту высотного строительства. Жилые дома становятся выше и выше. Как вы считаете, как этот тренд будет развиваться? — Формально город готов к таким проектам, хотя инженерная инфраструктура у нас отстает. Современные технологии позволяют и 200 метров высотой здания строить, и выше. Лишь бы все это соответствовало требованиям по безопасности. Вы знаете, что на каждый объект выше 75 метров нужно получить индивидуальные спецтехусловия и утвердить их в МЧС России. На самом деле, это огромный талмуд документов. Шойгу, когда пришел в МЧС, сказал, что вместо 5,5 тыс. пожарных требований будет полторы тысячи требований. Когда он уходил, их было 7,5 тыс. Хотя в большинстве своем меры адекватные. Предусмотрено, что должно быть несколько лестничных клеток, пожарные лифты для эвакуации с высокой устойчивостью к огню (на 60-90 минут), определенная ширина простенков. В нашем доме дизельная станция должна быть на случай обесточивания. У нас такие станции только Главпочтамт имеет. Или бассейны — резервуары с водой на случай пожара — на промежуточных этажах. У нас ведь нет спецтехники в городе, чтобы спасти людей из такого здания. Даже вышка на 70 метров зачастую не может заехать во двор — ей элементарно встать негде. Нужна огромная площадка. Мы ее подготовили и сделали газон, под которым толстый слой бетона, чтобы опора надежная была. Строительство небоскреба — это расчет множества факторов. Есть проблема пульсации: когда ветер дует, добавляется по килограмму на квадратный метр. А если он все время в одну сторону, то грузит только одну сторону фундамента. Этого не видно, но возникает огромная сила. Поэтому чаще всего за основу берут более округлые формы. «Башня Исеть» идеальна. Нужно, чтобы спецтехусловия были продуманы и растиражированы, чтобы не приходилось по каждому проекту через Москву работать, полгода тратить на это и платить бешеные деньги. Слышал, что этим вопросом плотно занимается «Ренова-СтройГруп», чтобы быстрее проектировать в Академическом дома выше 25 этажей. Таких изменений многие ждут: на форуме высотного строительства Якоб [Александр — глава администрации Екатеринбурга] говорил, что за пять лет с учетом уже имеющихся в городе появится 70 таких зданий. — Вы говорите «бешеные деньги» — это сколько? Сколько нужно вложить в разработку спецтехусловий? И насколько эти затраты увеличат стоимость метра в доме? — Мы потратили на получение спецтехусловий около 1,2 млн. Их разрабатывают местные специалисты, а утверждают в Москве. Удорожание составляет порядка полторы тысячи рублей на квадратный метр. Плюс особенности конструкции сами дают примерно такой же рост. Высотка получается дороже. Но за счет новых решений в итоге получается, что дешевле построить один такой дом, чем много маленьких. Конкретно цену по второй очереди «Александровского» я вам назвать не могу. Разрешение получено, и стройка уже идет. Но еще не все затраты понятны, определимся, когда инженерные решения посчитаем. Плюс большие затраты на снос жилья и отселение. Еще один дом по адресу Котельная, 7 осталось отселить. За подключение первой очереди только водоканалу отдали 28 млн отдали. И за второй дом 30 млн отдадим. Строить дом, который даст в общей сложности 25 тыс. м кв., будем примерно 2,5 года. Продажи ранние начались. Пока метр отдаем за 53 тыс. рублей. Для оптовиков цена 50 тысяч. — Давайте посчитаем. Получается, что квартира площадью 27 квадратных метров будет стоить чуть более 1,4 млн рублей. А 25 тысяч квадратов при реализации — около 1,3 млрд рублей... — Ну, примерно так. Плюс парковки. — Правда, что вы решили опробовать новую для Екатеринбурга технологию? Механизированная парковка — это удобнее? Вы, когда рынок изучали, пришли к выводу, что это может быть востребовано? — Смотрите, все подземные парковки, если только они не в центре города, убыточны для застройщика. Мы поставили дом на 210 квартир. Там 62 подземных парковки. Пять лет прошло, но там до сих пор не продано 10 парковок. Тогда они стоили 500 тысяч рублей. Подземные сооружения не могут быть очень дешевыми. Предполагается, что там должна быть грамотная инфраструктура: системы дымоудаления, индикаторы на угарный газ, оповещение о пожаре, вентиляция. Само парковочное место небольшое — 15,6 квадратных метра. Но цена считается вместе с проездами, выездами и пандусами. И так получается площадь 42 квадратных метра. В землю вообще не выгодно «закапывать». Тем более, что у нас вода кругом. И если глубина будет более десяти метров, то тоже нужно получать спецтехусловия. Механизированная парковка. Схема такая: машина подъезжает, вы ее заглушили, набрали код. И в специальном поддоне она уезжает в бокс. Например, на высоту пятого этажа. Таким же образом получаете ее назад. Чтобы вернуть ее — подходите к лифту, набираете код. Максимальное время, чтобы отправить или получить транспортное средство, составляет 2,5 минуты. Внутри этого «многоэтажного гаража» поддерживается температура выше нуля, мы задаем плюс пять. Зимой не возникнет проблем — машина заведется. Знаете, в Сбербанке есть депозитная кладовая — там тоже кнопку нажмешь, свой сейф получишь. — А откуда механизмы? Кто будет эту работу выполнять? — Мы сами делаем фундамент и коробку, подводим сети, а партнеры устанавливают конструкцию и программное обеспечение. У нас объявлен тендер на строительство механизированной парковки «под ключ». Участвуют три фирмы: южнокрейская, китайская и наша — в Екатеринбурге, на Уралмаше находится. Называется «Стоянки автопарковки». Они проектируют все сами, изготавливают из импортных запчастей. Китайцы и корейцы предлагают технологию, которая при температуре минус пятнадцать нормально работает. Наши предлагают систему, работающую и в минус двадцать пять. Есть оборудование, которое работает до минус сорока. Для установки от производителей нужны два человека: для шефмонтажа и обучения персонала. Наши представители ездили, все посмотрели. Очень интересный проект. — На какое количество машиномест рассчитано, и сколько денег нужно вложить в подобную стройку? — Проекты разные. Мы рассчитываем на 400 машиномест. Механизированная парковка может быть разной высоты и дизайна. При желании — даже полностью прозрачной, как в Азии делают. В России их пока не очень много. В Новосибирске, Москве, Владивостоке есть реализованные проекты. Но цена меняется каждый день из-за роста курса доллара. Корейцы заявляют 10 тыс. долларов вложения в одно машиноместо. Это очень дорогой проект. У китайцев — 250 тыс. рублей. Наши уралмашевские по цене то же самое примерно предлагают. И это расходы без наших затрат. Думаю, что на рынок пойдет в два раза дороже — возможно, под 800 тысяч рублей. Хотя, когда начинали, думали, что сможем в 300 тыс. рублей уложиться. Но не получается, видимо. Надеюсь, что востребовано будет. У нас ведь еще мышление такое — некоторые люди опасения высказывают: «нажму на кнопку, а вдруг она не приедет. Или приедет чужая». Хотя подобные системы уже опробованы. — А противоугонная система? — Вообще, говорят, что угнать оттуда нереально. Вы же видите, как задача усложняется. Вору нужно каким-то образом машину получить. Да потом еще и внутрь попасть. А там видеофиксация везде. Хотя я всегда считал, что на Руси талантливых ребят, которые с любыми сложностями справляться умеют, не счесть. Может, что-то и придумают (смеется). Представляете, у нас в этом проекте уже был сделан запрос на ручной привод. И решение нам предложили в нашей уралмашевской компании. Считайте, что это российская эксклюзивная разработка. Вообще эту компанию эту компанию создали выходцы с НИИ Тяжмаш, где уникальные конструкторы и инженеры были. Они не только парковки проектируют. Наши конструкторы могут и ракету спроектировать, а могут линию и конвейер для упаковки томатного сока. Но уже дороже (смеется). Справка о предприятии: Строительное предприятие ООО «СУ-6» было организовано в 1994 году вследствие реорганизации треста «Свердловскпромстрой». Находясь в составе треста, компания занималась строительством объектов промышленного назначения. С началом самостоятельной работы основным видом деятельности предприятия является строительство коммерческой недвижимости. На сегодняшний день ООО «СУ-6» осуществляет строительство, реконструкцию, капитальный ремонт жилья, объектов соцкультбыта, промышленных объектов. За годы деятельности на строительном рынке компанией ООО «СУ-6» были произведены работы на следующих объектах: Уралмашзавод (реконструкция и техническое перевооружение); ОАО «Уралэлектротяжмаш» (капитальный ремонт, техническое перевооружение цехов); городская больница № 40 (патологоанатомический корпус, хозяйственный корпус, гараж); ОАО «Турбомоторный завод» (блок специализированных видов литья, испытательная станция, корпус дизельного производства, мазутное хозяйство), Уралтрансмаш (цех по производству трамваев).