Правительство и ЦБ вернулись к обсуждению предложения Минстроя изменить механизм раскрытия эскроу-счетов так, чтобы деньги дольщиков передавались застройщикам до ввода зданий в эксплуатацию. Это сократит затраты на проектное финансирование и сделает экономическую модель стройки устойчивей. Банки выступают против, ссылаясь на рост рисков для покупателей квартир. Однако удорожание жилья тоже несет в себе риски, которые властям предстоит взвесить, рассказали источники URA.RU. Привлекающие средства физлиц девелоперы с 2019 года обязаны работать только через эскроу-счета, что гарантирует возврат средств покупателю в случае срыва сроков стройки. Эта мера была направлена на решение проблемы обманутых дольщиков, однако платой за нее стало общее удорожание новостроек, поскольку такой механизм позволяет застройщикам получить деньги покупателей только после ввода здания в эксплуатацию, а вести строительные работы они должны на банковский кредит — проектное финансирование. Как рассказал URA.RU источник в руководстве одной из крупнейших российских девелоперских компаний, схема с эскроу стала не единственной, но важной причиной роста цен на квартиры. «Вознаграждение банков закладывается в финансовую модель стройки и по факту выплачивается из самого тела кредита. В итоге эти затраты перекладываются на покупателя», — сказал собеседник агентства. Поскольку во время стройки банки имеют право не начислять проценты на эскроу, сумма на таких счетах не индексируется. Так как цены на новостройки последние годы стремительно повышались, равноценное жилье на ту же сумму люди при возврате средств в случае проблем у застройщика купить не могли, поэтому обычно соглашались на продление сроков возведения объекта. «Поэтому схема с эскроу не ликвидирует риски для покупателей, а только снижает их. Для девелоперов работать по эскроу вообще не интересно, так как премия к цене квартиры за эту как бы страховку целиком достается банкам. Поэтапное раскрытие по мере готовности объекта, что предлагают Минстрой и [вице-премьер Марат] Хуснуллин, снизит наши платежи по кредитам в пользу банков. Они, разумеется, против», — добавил источник URA.RU. Утвержденная банком финансовая модель строительства не предполагает снижения цен на квартиры, поэтому вместо скидок покупателям сегодня предлагают субсидированную застройщиком ставку по ипотеке. Однако и тут банки не остаются в минусе, так как очень низкая, в ряде случаев даже околонулевая ипотечная ставка достигается путем повышения цен на квартиры, а прибыль кредитора в этом случае обеспечивается первоначальным взносом покупателя. «Застройщик просто не может давать скидки, так как за нарушение финмодели банк немедленно перекроет финансирование. Схема предполагает только рост цен, а если спрос на квартиры в условиях роста затрат на работы и стройматериалы все же будет падать, то части участников рынка придется свои проекты заморозить», — пояснил источник. Отрицательную позицию банковского сектора по вопросу поэтапной передачи застройщикам денег покупателей квартир на заседании Госсовета с участием президента 21 июня обозначила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. «Марат Шакирзянович [Хуснуллин] предложил изменить механизм раскрытия эскроу-счетов. Мы не можем это поддержать. Напомню, что это все-таки средства граждан, а не средства застройщиков: они должны получить либо квартиру, либо у них есть эти деньги», — заявила Набиуллина. Владимир Путин ее в этом поддержал. «Я предлагаю прислушаться к тому, что было сказано председателем Центрального банка», — сказал глава государства. Точка зрения регулятора на сегодняшний день не изменилась, подтвердили URA.RU в пресс-службе ЦБ. Минфин тоже не поддерживает поэтапное раскрытие эскроу-счетов за исключением случаев, когда дом построен и в нем уже можно жить, а застройщику осталось выполнить благоустройство территории. Об этом в мае заявил журналистам замминистра финансов Алексей Моисеев. «Вопрос обсуждается очень активно, постоянно проходят по этому поводу совещания, понятно, что Минстрой поэтапное раскрытие эскроу-счетов поддерживает. Мы не поддерживаем за одним исключением, если дом построен и в принципе в нем можно жить, но там благоустройство какое-то не сделано, детская площадка не построена, то в этом случае можно раскрывать», — отметил замминистра. Более свежего комментария от Минфина редакции URA.RU получить не удалось, пресс-служба министерства на момент публикации не ответила на запрос. Воздержались от комментариев и в пресс-службе Минэкономразвития. На появление проблем с действующим механизмом эскроу-счетов обратили внимание в Госдуме. Председатель парламентского комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов заявил URA.RU о неблагополучной ситуации на стройке 15% всех многоквартирных домов, что возводятся по эскроу. «Застройщикам сейчас непросто работать, они обращаются к нам с просьбой разрешить поэтапно раскрывать эскроу-счета, и мы такое право правительству дали, приняв соответствующий законопроект. Но на сегодняшний день правительство не смогло с Центробанком согласовать такой механизм, который бы и строителей подержал, и защиту средств граждан обеспечил. Решение пока не найдено, но тема актуальность сохраняет, поскольку некоторые стройки по эскроу замедляются», — сообщил депутат URA.RU. По информации Пахомова, Минстрой продолжает вести консультации с ЦБ по поиску оптимального варианта обновления механизма эскроу-счетов. «Вопрос сложный, так как застройщики платят проценты по кредитам, и их надо поддержать, но и возвращения ситуации с обманутыми дольщиками никто не хочет. Люди тоже хотят получить квартиры в случае нарушения застройщиком своих обязательств, а не возврат денег. Что касается позиции банков, то получить на свой баланс недостроенные квартиры для них, мягко говоря, не самое большое счастье. Я бы не стал обвинять банки, они не враги стройотрасли. Да, они имеют возможность держать у себя большие средства, пользоваться ими и зарабатывать. Но это следствие накопившихся проблем с долгостроями, которые сегодня государство вынуждено решать за свой счет, а это сотни миллиардов рублей. Чтобы этого не происходило, и были введены эскроу-счета», — подчеркнул парламентарий. Отказа от эскроу-счетов в обозримом будущем точно не произойдет, рассказал URA.RU источник, близкий к правительству. «Это нецелесообразно, поскольку эскроу — это элемент защиты участников долевого строительства. Но обсуждение, действительно, есть», — сказал он. Правительство и ЦБ скорее всего не достигнут компромисса до тех пор, пока растущие риски для застройщиков не начнут угрожать серьезными проблемами рынку новостроек, заявил URA.RU эксперт по недвижимости, член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев. «ЦБ не хочет поэтапного раскрытия эскроу-счетов, потому что защищает интересы банков, а проектным финансированием у нас занимаются, как правило, госбанки. Для них эскроу — это большой и нехлопотный бизнес, а поэтапное раскрытие — удар по этому бизнесу. Застройщики смотрят на деньги, которыми пользуются банки, и считают их своими. Это история противостояния и лоббизма, и она не закончится до тех пор, пока на рынке жилья не сложится отчетливо негативная ситуация. Если продажи встанут, то будет больше причин для поэтапного раскрытия», — объяснил он. По словам Цогоева, строительство и смежные отрасли играют в российской экономике более важную роль, чем банковский сектор, поэтому в случае кризисной ситуации выбор власти будет предсказуем. «В банках работает много людей, но в стройке и во всем, что с ней связано, работают еще больше, и если тут наступят глобальные проблемы, то государство, конечно же, будет спасать строителей, а не банки. Пока что рынок новостроек находится на этапе стабилизации, продажи квартир упали, но идут, поэтому причин для принятия решения о поэтапном раскрытии эскроу-счетов еще недостаточно. Лоббисты стройотрали будут пытаться это решение провести, ЦБ будет сопротивляться, какое-то время дискуссии будут продолжаться», — заключил эксперт. Обновлено 14.07.2022 в 20.56: В ответ на запрос URA.RU в пресс-службе Минфина сообщили, что «механизм эскроу-счетов эффективен с точки зрения защиты участников долевого строительства». «А отказ от него может привести к ряду рисков», — добавили в ведомстве. Обновлено 15.07.2022 в 10.00: Первый заместитель министра экономического развития Илья Торосов сообщил в ответ на запрос URA.RU, что в Минэке получали предложения по отказу от текущей модели финансирования строительства жилья с использованием механизма эскроу-счетов, однако считают, что они нуждаются в проработке. «Подобные инициативы требуют глубокой проработки, чтобы не допускать новых обманутых дольщиков. Ведь именно для этого этот механизм и создавался. Нельзя просто отказаться от работающего механизма защиты граждан», — сказал замминистра.