Застройщики со всей России массово устремились в Екатеринбург. Разрешения на строительство получили компании из Москвы, Астрахани, Казани, Кирова, Челябинска, Тюмени. И процесс экспансии рынка продолжается. Почему столица Урала вдруг стала так привлекательна для девелоперов из других регионов и чем в итоге обернется этот процесс — как изменится облик города и упадут ли цены на жилье, URA.RU во время круглого стола рассказали участники рынка. Качественный скачок на рынке жилья По словам начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Руслана Габдрахманова, по итогам 2022 года в столице Урала был зафиксирован рекордный объем выданных разрешений — на 3,5 млн квадратных метров жилья. Объем ввода оказался тоже немаленьким — почти 1,6 млн квадратных метров. Застройщики идут в Екатеринбург, потому что видят платежеспособный спрос, считает Габдрахманов. А кроме того, для многих сильных участников это вызов. «Ни для кого не секрет, что рынок Екатеринбурга очень конкурентен, поэтому здесь у каждого бизнесмена, помимо прибыли, есть желание попробовать, есть определенный азарт. Мы как администрация готовы объяснять правила игры, подходы, понимая, что это новый продукт, что это обогатит рынок недвижимости», — заявил Габдрахманов. По словам начальника департамента архитектуры, от прихода новых застройщиков столица Урала только выиграет. Девелоперы выведут на рынок проекты высочайшего качества, с новыми архитектурными решениями и тщательно продуманными планировками. Они предполагают не крохотные студии, которыми уже перенасыщен рынок, а функциональные двух- и трехкомнатные квартиры. Кроме того, большинство девелоперов готовы вкладываться в качественную городскую среду, причем не только в рамках своих кварталов, но и за их пределами. Огромные дворы, которых больше нет ни у кого Так, по словам директора екатеринбургского филиала астраханской компании «Прогресс» Оксаны Пронниковой, они впервые в нашем городе сделают двор размером четыре футбольных поля. В Екатеринбурге такого никто никогда не делал. «Люди в больших городах привыкли жить в доме, а гулять в парке, здесь же мы даем возможность удовлетворить все свои потребности. Среди девелоперов это очень непопулярное решение, потому что на эту площадь можно еще пару домов посадить», — пояснила Пронникова. Застройщик зашел в Екатеринбург прошлым летом, запустив яркую рекламную кампанию. А спустя четыре месяца, когда другие девелоперы начали снижать цены на жилье, приостановил продажи, продолжая строить. Это вызвало волнение в риелторском сообществе. Когда о компании, вроде бы, должны молчать — о ней говорили. Спустя три месяца застройщик возобновил продажи, признавшись, что это был хитрый маркетинговый ход. И он возымел эффект. При этом, несмотря на непростую экономическую ситуацию, речи об удешевлении проекта не ведется, заявила представитель «Прогресса». Сохранятся и шикарные лобби с роялем, и аниматоры, которые будут развлекать детей. Сейчас на площадке жилого квартала в Академическом уже построено 11 этажей, стройка идет с опережением графика. Квартиры с интеллектом Строить, создавая вокруг необходимую инфраструктуру, пообещал и представитель тюменского застройщика «Страна Девелопмент» Олег Билянский. В прошлом году девелопер анонсировал проект «Сибирский сад» на Сибирском тракте. «У нас там порядка 10 га, из которых под застройку отведено 7 га, а на площади 3 га запланировано строительство школы и садика. Причем и школа, и садик будут доступны не только для жителей района, но и для близлежащей застройки. Мы — компания амбициозная, в течение трех лет мы планируем войти в тройку лидеров по Екатеринбургу, в течение пяти лет — в тройку федеральных застройщиков», — рассказал Билянский. По словам представителя девелоперской компании, они хотят принести на рынок Екатеринбурга свое ноу-хау — квартиры с интеллектом. Это решение позволяют управлять жизненными ситуациями со смартфона. «Можно со смартфона выключить свет, плиту. Можно, например, запрограммировать систему так, чтобы к твоему приходу заработала кофемашина, и в квартире стоял аромат кофе», — рассказал Билянский. С помощью метки в кармане куртки жилец может бесконтактно войти в закрытый двор. Система, считав собственника, вызовет ему лифт. Новый тренд на партнерство: есть ли опасность? По словам соучредителя екатеринбургской компании Baza Development Марка Заводовского, в 2023 году на рынке недвижимости продолжится тренд на уменьшение площади жилья и максимальную функциональность планировок. Представитель девелопера объясняет это падением реальных доходов населения. Что касается застройщиков, то они будут стараться экономить, так как пик рынка жилой недвижимости прошел, и «жирные» времена для застройщиков закончились. «Но тем не менее, поскольку в Екатеринбурге очень конкурентная среда, много достойных застройщиков и достойного продукта, то экономия все равно не будет отражаться на потребительских качествах продукта, иначе в этой конкурентной борьбе ты просто проиграешь», — прокомментировал Заводовский. Он отметил и тренд на партнерства среди застройщиков, который стал заметен еще в прошлом году. И предупредил, что у таких союзов могут быть и свои подводные камни. «Должна быть все-таки сторона, которая определяет правила игры, потому что сколько я общаюсь с застройщиками, у каждого — свое видение, все уверены в своей точке зрения. И если в совместных проектах каждый на одной территории начнет делать что-то свое, то получиться винегрет. Да и с технической точки зрения ряд проблем возникнет, если не будет общих договоренностей», — объяснил Заводовский. По его словам, что Baza Development тоже зашла в партнерство. Например, один из таких проектов — ЖК «Каменные палатки», строительство которого продолжается совместно с «Гринвич — недвижимость для жизни» и «Проспект Групп». Нужны ли екатеринбуржцам зеленые дома Компания АПРИ «Флай Плэнинг» из Челябинска обещает привезти в Екатеринбург новый формат жилья — клубный малоэтажный поселок в черте города. Он появится в Академическом районе. Такой формат хорошо прижился в Челябинске, и в столице Урала, уверен девелопер, он также найдет свою аудиторию. «Мы ориентируемся на тех, кто разделяет наши ценности: экологичность и близость к природе наряду с наличием всех элементов городской жизни, обеспечивающих комфортное проживание. По сравнению с коллегами, мы строим один из самых сложных продуктов с точки зрения себестоимости — кирпичные малоэтажные дома. Это наше осознанное решение и наш флагманский продукт, который хорошо себя зарекомендовал. Формат жизни „на земле“, чрезвычайно востребован, но к сожалению, не всем доступен, и как раз эту потребность мы стремимся удовлетворить», — заявил директор по развитию АПРИ «Флай Плэнинг» Алексей Салтыков. Формат малоэтажного поселка отражает тренд на экологичность, который появился у покупателей несколько лет назад, а в прошлом году был закреплен и на уровне государства: в ноябре 2022 года минстрой РФ официально утвердил «зеленые» ГОСТы к жилью. Они учитывают не только экологичность проектов, но и комфорт жизни, и доступную инфраструктуру. «Это соразмерный, разнообразный ландшафт, это садик в пяти минутах ходьбы, школа… Помимо этого, у нас же есть время, которое мы проводим с семьей, друзьями, соответственно, должны учитываться прогулочные зоны, аллеи, бульвары. Должны быть спортивные объекты. Все это — часть философии, которую мы закладываем в все наши проекты», — пояснил Алексей Салтыков. Новостройки интереснее, чем вторичка Еще один тренд, который продолжится в 2023 году, — это повышенный интерес покупателей к новостройкам. Спрос на них по-прежнему будет расти быстрее, чем на вторичном рынке. Причина — в программах льготной ипотеки. «В 2022 году 56% ипотечных сделок — это новостройки… Превалирование первичного рынка, по нашему мнению, связано с существенным ростом объемов текущего строительства. Кроме того, для покупателей первичной недвижимости у нас очень комфортная ипотека (по семейной ипотеке — 5,1%, военной — 4,3%, по госпрограмме — 7,7%). Доля заемщиков, использующих программы льготной ипотеки, очень большая, и до 2024 года этот эффект, конечно, продлится», — высказала мнение заместитель управляющего Уральским филиалом ПСБ Мария Романенко. Именно комфортная ипотека, по мнению экспертов, стала залогом стабильной ситуации на екатеринбургском рынке недвижимости, несмотря на политико-экономические перипетии. «Застройщики ждали, что будет хуже. Я считаю, что это благодаря программе государственной поддержки, а также благодаря тому, что в Свердловской области мы поддерживаем миграционные потоки. Именно поэтому на сегодняшний день, несмотря на высокий ценник, на рынке недвижимости ситуация достаточно стабильна», — рассказала вице-президент Российской гильдии риелторов Наталья Михайлюкова. Безопасно ли покупать строящееся жилье? Выбирая новостройку, покупатель должен убедиться, что строительство дома идет с соблюдением всех нормативов и сроков. Сегодня риски недофинансирования стройки минимизируют банки, отметила Романенко. «В рамках проектного финансирования ПСБ с учетом собственного участия застройщика предоставляет кредитные средства для финансирования всего бюджета проекта до момента ввода его в эксплуатацию. В случае отсутствия у застройщика достаточного опыта работы на рынке Екатеринбурга, банк будет рекомендовать привлечь опытных региональных исполнителей и надежных поставщиков строительных материалов и оборудования. Поскольку банк заинтересован в своевременной реализации финансируемых проектов, он обеспечивает дополнительный контроль за соблюдением целевого расходования застройщиком кредитных средств в рамках согласованного бюджета и графика строительства», — рассказала представительница ПСБ. Упадут ли цены Как отметила президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова, на фоне роста объемов строительства и прихода в столицу Урала новых девелоперов в регионе все больше растет объем непроданного жилья. Уже сейчас он составляет более 40 тысяч квартир. По этому показателю Екатеринбург на втором месте после Краснодара. Несмотря на это, резкого обвала цен эксперт не прогнозирует. «Нельзя сказать, что с нами никогда такого не случалось, и мы не знаем, что делать. Мы совместно с застройщиками эту ситуацию прорабатываем… Эти 40 тысячи непроданных квартир очень хорошо нивелируются новыми стратегиями продаж, новыми инструментами продаж», — отметила Козлова.