Семейная ипотека остается основным способом решения жилищного вопроса, в то время как больше половины граждан не могут ею воспользоваться из-за недостатка средств. А многие из тех, кто оформил льготный кредит, отдают на его погашение львиную долю своего заработка, фактически пополняя ряды малообеспеченных семей. В России давно говорят о необходимости развития некоммерческой аренды жилья. Как это можно реализовать? — в материале URA.RU. Некоммерческая аренда была придумана для людей, доход которых не позволяет купить квартиру, в том числе в ипотеку. При этом они не относятся к льготным категориям, которые могли бы рассчитывать на бесплатное соцжилье от государства. В 2012 году президентом Владимиром Путиным был подписан указ о формировании фонда такого жилья, а в 2014 этот вид аренды включили в Жилищный кодекс. Однако, по словам опрошенных URA.RU экспертов, на практике некоммерческий найм в России практически не используется. Семейная ипотека выгоднее застройщикам и банкам При нынешней экономической ситуации и ценах на недвижимость 60% россиян должны были бы жить в арендных квартирах. Об этом в разговоре с агентством заявил председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, руководитель Комиссии по регулированию жилищных вопросов детей-сирот и лиц из их числа Общественного совета при Минстрое РФ Андрей Широков. «В Европе, Америке около 50 % населения живут в арендном жилье, — говорит он. — У нас же гражданам предлагают жилье в частную собственность, вынуждая по 30 лет платить огромные деньги за свою будущую квартиру. Так мы создаем малоимущие домохозяйства с дорогой собственностью». По мнению Широкова, социальная ипотека придумана теми, кому хотелось подключить бюджет страны к строительству многоквартирных домов через ипотеку. «В первую очередь это дает возможность банкам и строителям зарабатывать большие деньги, — констатирует собеседник агентства. — А люди вынуждены на протяжении многих лет ежемесячно вытаскивать из кармана огромные суммы, при том, что средняя зарплата по стране низкая». Эксперт отмечает, что некоммерческий найм практически не реализуется, потому что в бюджете нет денег на возведение такого жилья. «У нас сегодня огромное количество задолженности по детям сиротам, где-то на 600 — 650 миллиардов рублей, — рассказывает он. — Это те, кому государство обязано предоставить жилье. Кроме того, 2,5 млн семей стоит в очереди на социальный найм. А почему очередь не двигается? Да потому, что такое жилье не строится». Государство могло бы субсидировать семьям аренду рыночного жилья Если в бюджете нет средств на возведение жилья некоммерческого найма, то выходом может стать новая модель взаимодействия публичной власти и бизнеса, считает Андрей Широков. «Бизнес сдает в аренду жилье любым категориям граждан по рыночным ценам, но если это жилье арендуют малоимущие домохозяйства, то государство субсидирует часть арендной платы», — поясняет он. Пока семья не может самостоятельно оплачивать аренду, государство ей в этом помогает. Как только доход становится достаточным, граждане оплачивают аренду самостоятельно. «Эту модель необходимо развивать в Российской Федерации, — уверен Широков. — Но без права выкупа, эту глупость надо убрать. Зачем выкупать? Человек может всю жизнь жить в арендном жилье. Достигнув определенного дохода, он сам решит свои жилищные вопросы, купит квартиру или переедет в арендное жилье получше». Наемные дома можно развивать по принципу государственно-частного партнерства Главная причина медленного развития арендного жилья в России — экономическая. Таким мнением с агентством поделилась руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое РФ Надежда Косарева. «Проекты строительства наемных домов за счет частных средств нерентабельны для инвесторов и слишком долгосрочны, — поясняет она. — Возвратность вложенных средств составляет не менее 20 лет. Поэтому такие проекты требуют бюджетной поддержки». Кроме того, Косарева отмечает, что в России не развита система долгосрочного кредитования строительства наемных домов. «Создание арендного жилья в России сегодня реально только за счет бюджетных средств или на принципах государственно-частного партнерства», — уверена собеседница агентства. Схожее мнение в беседе с журналистом URA.RU высказал и зампредседателя комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ, председатель Общероссийской общественной организации «Парки России» Сергей Буторин. «В случае государственно-частного партнерства власть выступает заказчиком, а частный оператор управляет и эксплуатирует объекты», — говорит он. Механизм «зелёных коридоров» Еще один вариант появления фонда арендного жилья — создание «зеленых коридоров» для социально-ориентированных застройщиков, рассказывает Сергей Буторин. Такая схема предполагает сниженные ставки налогов, упрощенные процедуры согласования и освобождение от части регуляторных барьеров для тех, кто участвует в программе арендного жилья с последующим выкупом. «Это создает стимул для девелоперов к сотрудничеству без принудительного изъятия», — говорит собеседник URA.RU. Использование проблемных объектов Также для арендного жилья могут подойти девелоперские проекты, где возникли сложности с доведением строительства дома до конца. По словам Буторина, государство оказывает таким проектам финансовую поддержку, за что часть квартир достроенного дома переквалифицируются в арендное жилье. «Тем самым сохраняется активность застройщика и решается социальный вопрос», — говорит он. Выкуп государством нераспроданных квартир в новостройках Из-за высокой стоимости жилья и отмены массовой льготной ипотеки, спрос на новостройки заметно упал. Не востребованное покупателями жилье могло бы выкупить государство и сделать из него фонд арендного жилья, полагают некоторые эксперты. «Даже в текущих экономических условиях государство может рассмотреть такую возможность для формирования фонда арендного жилья, особенно для семей с детьми, — говорит Сергей Буторин. По его мнению, такая мера обеспечила бы доступным жильем нуждающиеся категории граждан, а заодно поддержать застройщиков, оказавшихся в сложной ситуации из-за падения спроса на первичном рынке жилья. Однако эксперт уточняет, что при такой схеме возникает ряд ограничений и рисков. Во-первых, бюджетная нагрузка. «Массовая закупка недвижимости требует значительных бюджетных ассигнований», — поясняет он. Во-вторых, искусственное вмешательство может повлиять на ценообразование и отпугнуть частные инвестиции. «Кроме того, государству потребуется эффективная модель управления таким жилищным фондом, чтобы он не превратился в „обузу“, — считает Буторин. Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева в беседе с URA.RU заявила, что в теории выкуп государством нераспроданного жилья по низким ценам разумное предложение. Однако на практике все не так просто. «Несколько лет назад ДОМ.РФ пытался реализовать такой выкуп, но никто из застройщиков не захотел продавать жилье по ценам ниже рыночных», — рассказывает она. — Это значит, что у них все не так уж плохо, как кажется». По словам Косаревой, выкупать жилье по рыночным ценам — слишком дорогое удовольствие. «Тогда уж лучше просто строить арендное жилье за счет бюджетных средств — это будет и для бюджета дешевле, и для нанимателей доступнее», — считает эксперт.