В этом году рост цен на недвижимость в разы превысил все прогнозы специалистов и еще до конца года перевалил за 100%. В таких условиях многие семьи, планировавшие взять ипотечный кредит, были вынуждены отказаться от этого шага, другие, наоборот, предпочли взять миллионные кредиты, опасаясь дальнейшей ценовой волны. О том, правильно ли поступили заемщики, взявшие ипотечный кредит, почему стоимость недвижимости так резко выросла, как банки пережили гигантский рост цен на недвижимость и что делать тем, кто пока не решился взять многолетний заем, «URA.Ru» рассказал начальник Управления потребительского и ипотечного кредитования Ханты-Мансийского банка Олег Мосин. - Олег Валентинович, вы согласны с убеждением, что на росте цен на квартиры выигрывают, прежде всего, банки, которые сегодня практически в массовом порядке выдают ипотечные кредиты? - Одна из аксиом финансового сектора - суперприбыли не бывают без существенных рисков. Действительно, еще в конце прошлого года средний ипотечный кредит рассчитывался из объема 1,5 млн. рублей на семью. Сейчас в Ханты-Мансийском автономном округе это уже минимум 3 млн. рублей и выше. Но еще год назад семья, беря заем под 13% годовых, несла такую же финансовую нагрузку на свой бюджет, как сейчас при 5%-й ставке кредита. И, надо понимать, что хотя выплаты по кредиту разбиваются на 20 лет, ежемесячные взносы составляют существенную долю в бюджете заемщика. А у нас по статистике 50% разводов. Люди могут не справиться с выплатами, и заложенную в банке квартиру придется продавать в счет долга. Но кто может сейчас гарантировать, что через год это жилье удастся реализовать хотя бы по первоначальной стоимости, принимая во внимание явно завышенные цены на сегодняшний день? Поэтому я бы не стал называть банки основными выгодоприобретателями в данной ситуации. - Кому же выгоден такой рост цен?  - Если брать Ханты-Мансийский автономный округ, то давайте посмотрим, каким образом сейчас развивается программа «Доступное жилье». Банки, при поддержке правительства округа, дают кредиты, причем на очень выгодных для заемщика условиях (согласно региональной программе, часть банковской ставки компенсируется из окружного бюджета – ред.) У населения появляется возможность покупать квартиры, а объем предложений на рынке не увеличивается. Как закономерность - цены растут в геометрической прогрессии. И в этой ситуации строительные компании стараются не упустить очевидную выгоду. Тем более сегодня никаким образом не определяется, какую часть стоимости квадратного метра формируют реальные производственные затраты. У государства нет механизмов, позволяющих контролировать процессы ценообразования в этой сфере. Сегодняшняя ситуация говорит о том, что как минимум год провал между спросом и предложением будет существовать, а следовательно, стоимость жилья продолжит свой рост.  - Рост цен, наверное, объясняется не только жадностью строителей? - Рост цен обусловлен рядом факторов, среди которых, на мой взгляд, не последнюю роль сыграло и развитие ипотечных программ. Начало реализации ипотечных проектов подстегнуло рост цен, начавшийся в стране в связи с ростом благосостояния населения, большим количеством «свободных денег» у физических лиц. Не секрет, что благодаря высоким ценам на нефть в страну поступают значительные финансовые ресурсы. Из-за того, что вкладывать средства в валюту стало невыгодно, а банковские вклады не дают абсолютной защиты от инфляции, инвесторы стали искать что-то более надежное, и нашли - вложение в недвижимость. Как показывает практика, такие инвестиции дают 50-70% прибыли в год! Возвращаясь к роли строителей: спрос вырос существенно, а темпы возведения жилья повысились незначительно.   - Какие цены сегодня сложились на рынке недвижимости ХМАО? - С начала года стоимость квадратного метра в регионе выросла от 70 до 100%. Могу сказать, что ситуация на рынке жилья во всех городах округа достаточно сложная – есть огромный спрос, но практически нет предложений. В Ханты-Мансийске, который является несомненным лидером в этом отношении, стоимость жилья на вторичном рынке достигла уже 65 - 70 тыс. рублей за квадратный метр. Долевое строительство практически отсутствует, на уровне котлована цена квадратного метра уже составляет порядка 55 тыс. рублей. Город специфический, и здесь существует ряд проблем. Среди прочих – опять же отсутствие крупных застройщиков. - На ваш взгляд, когда цены, сложившиеся на рынке, будут отражать реальную стоимость жилья? - Говоря о Ханты-Мансийском автономном округе, в прошлом году здесь введено порядка 600 тыс. кв. метров жилья. В этом будет сдано порядка 800 тыс. кв. метров. В планах на следующий год довести этот показатель до 1 млн. Но оптимальная для Югры цифра, с точки зрения спроса и предложения, – не менее 2 млн. кв. метров в год. Именно тогда можно будет говорить о реальных, рыночных ценах. Логично было бы предположить, что для успеха этого проекта государственные средства должны вкладываться в развитие стройиндустрии. Кроме того, если серьезные финансовые вливания коснутся подготовки строительных участков, создания инженерных сетей с дальнейшей передачей этих участков строителям, то и себестоимость квадратного метра снизится.   Такая программа принята на законодательном уровне в ХМАО, и она действует. Но мы видим, что на уровне муниципалитетов подобные процессы «пробуксовывают». Власти на местах далеко не всегда оперативно решают вопросы, что и приводит к задержкам по времени.  Еще одной мерой, направленной на стабилизацию ситуации в округе, станет снижение объема льготных кредитов. Сейчас такие изменения в окружную программу обсуждаются. Это существенно повлияет на рынок, так как спрос значительно уменьшится, а строители и продавцы будут просто вынуждены ориентироваться на него. - Что вы посоветуете семьям, которые планируют в ближайшее время взять ипотечный кредит? - Уверен, что имеет смысл переждать эту ценовую волну в течение года. Именно такой срок показателен по многим параметрам – станет понятно, сколько и чего будет строиться, во что вложить деньги. Появится возможность выбора, и заемщики перестанут покупать явно сомнительное с точки зрения цены и качества жилье.