Рынку недвижимости Тюмени грозит полный крах: кто управляет армагеддоном
За три месяца, которые прошли с момента отмены основной ипотечной программы с государственной поддержки, тюменский рынок недвижимости просел на 70%. Этой пугающей цифрой открыл круглый стол по будущему рынка глава компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Круглый стол собрал представителей всех сторон, участвующих в игре на этом поле — у «Альфа-банка», «Брусники», группы компаний «А-101», риэлторов и стройнадзора региона есть собственные мнения и прогнозы. Главные тезисы встречи — в материале URA.RU.
Кризис. Начало
По мнению управляющего тюменским отделением «Альфа-банка» Натальи Белокопытовой, те последствия, которые сейчас ощущают на себе застройщики и риэлторы — лишь начало кризиса. Реальных последствий отмены государственной ипотечной программы не почувствовал еще никто.
«Пока дальние последствия видят только банки. Все просто: уже сейчас по Тюмени в нашем банке выдача ипотеки рухнула больше, чем в два раза. Регулятор считает сложившуюся ситуацию нормой», — пояснила Белокопытова.
Регулятор — это тот самый Центробанк, который продолжает повышать ключевую ставку. Впрочем, об этой истории участники «антикризисного» тюменского диалога говорят вполголоса и без особого желания. Зато долго и со вкусом обсуждают реальную ситуацию во всех сегментах рынка.
«В целом, рынок в Тюмени всегда отличался некоторой пластичностью. Это рынок уникальный, поддерживаемый, в том числе, покупателем из других регионов. Но и кроме этого есть множество поддерживающих факторов, которые дают надежду на выживание», — уверен глава компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Кризис. Предпосылки
Как и в любом другом регионе, в Тюменской области рынок состоит из трех сегментов: новостройки, вторичное жилье и частный сектор. По данным агентства «Этажи», в регионе все три показывают симптомы «хронической усталости», а проще говоря — депрессии.
«На вторичном рынке происходит резкое снижение предложения. Люди не готовы продавать недавно купленное жилье. Они не хотят пересаживаться с дешевой ипотеки на нынешнюю дорогую», — привел данные Хусаинов.
Не лучше себя чувствует и рынок ИЖС. Когда господдержку только отменили, этот сегмент рынка попытался показать уверенный рост, но этот рост внезапно пошел «не в ту сторону», а если конкретнее — оказался спадом. Причина — всех частных застройщиков обязали перейти на безопасные счета. «Почти никто этого пока не сделал. В итоге рынок загородной недвижимости рухнул в третьем квартале в 10 раз по сравнению со вторым», — сообщил глава «Этажей».
Остается рынок новостроек, но и на него надежды уже почти не осталось. То, что тюменские бизнесмены считали «надежным, как скала», при всех своих особенностях начинает сдуваться. Главной проблемой этого сегмента банкиры называют его перенасыщенность предложением.
«Я много лет пытаюсь понять, зачем здесь строят такое количество жилья. На уровне крупнейших мегаполисов, если считать на душу населения. И кто потом это покупает?», — задается вопросом региональный управляющий «Альфа-банка» Белокопытова.
Кризис. Симптомы
Еще немного о симптомах. Но — таких, которые ни один разумный «ипотечный доктор» не примет за основные. Для простоты, назовем их вторичными.
«У нас по сети есть уже случаи, когда застройщики не оплачивают наши услуги. Это уже очень показатель тревожный, когда у девелоперов нет денег даже на такие небольшие по их меркам статьи расходов», — заявил Хусаинов.
Ему вторит Марсель Габдульманов, глава смежной структуры — «Этажи Девелопмент». Мол, застройщики уже не просто боятся новые проекты создавать, но и вообще подумывают перестать строить.
«Буквально на неделе два застройщика ко мне подходили с просьбой найти покупателя на их земельный фонд. Это та земля, на которой они планировали строить. Но уже и сами строить не могут, и покупателя сами найти не в состоянии», — сообщил участникам «ипотечного антикризиса» Габдульманов.
Армагеддон. Сценарий
Почему — армагеддон? Потому что именно так ситуацию на рынке — не только Тюмени, но и всей России — склонны называть в среде банкиров. Правда, уточняют: армагеддон пока что управляемый.
«Управляет регулятор (Центробанк России — прим. URA.RU), причем управляет во всех сферах. К примеру, по мнению [главы ЦБ Эльвиры] Набиуллиной, попытка застройщиков вернуть в дело акции, рассрочки и другие схемы скрытого снижения цены квадрата — именно что „схемы“, которые надо придушить. В итоге мы получим рынок, но без рыночного механизма», — пояснила управляющий тюменским «Альфа-банком».
Участники «ипотечного антикризиса» склонны считать, что развитие пойдет по негативному сценарию. Люди, которые знают ситуацию изнутри, уверены: ждать воскрешения рынка раньше, чем через пять лет, смысла нет.
«Негативный сценарий таков: ключевая ставка до конца года поднимется до 20%. После этого ставки по рыночной ипотеке подскочат до 25%. Лимитов по „семейной“ и IT-программе хватит на месяц максимум. Семейная ипотека изменится: ставка пойдет вверх, максимальная сумма займа — вниз. И только к 2029 году стоит ждать нормализации учетной ставки», — обобщают разрозненные прогнозы с докладом регулятора участники круглого стола.
Армагеддон. Последствия
О последствиях лучше всего могут рассказать застройщики. И рассказывают: состав ипотечных покупок сместился в сторону семейной ипотеки, прочие ипотечные продукты остались практически за бортом.
«У нас, например, доля сделок с привлечением ипотеки составляет 80% от всех продаж. Из продаж с ипотекой 70% приходится именно на семейную. IT ипотека составляет всего 5%, рыночная упала до 24%. Если семейная программа замрет, продажи резко пойдут вниз», — прокомментировал статистику директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Чтобы понять, чего ждать в следующие пять лет, застройщики провели совместные исследования с тюменским государственным университетом. Студентов спрашивали, что для них значит покупка собственного жилья. И как они видят свои шансы на такую покупку.
«У нас студенты считают, что покупка жилья — это их главная задача и их личная ответственность. Вот только 60% опрошенных уверены, что никогда не смогут приобрести квартиру», — пояснил директор центра развития карьеры ТюмГУ Алексей Ларионов.
Спасение
Единственным спасением для всего рынка, в том числе — тюменского, могут стать только адресные ипотечные программы. Таково общее мнение всех участников «ипотечного антикризиса». Государство поднимало разговор о таких программах, когда отменяло основную ипотеку с господдержкой. Но за три месяца без льготной ипотеки конкретики не появилось.
«Одним из вариантов могла бы стать ипотека для молодежи. Под 3% годовых, на срок до 50 лет. Возможно, с дополнительным сертификатом вроде материнского капитала — дополнительная субсидия, если молодой человек вступил в брак до 35 лет», — предложил Азизов.
Однако скорее условия уже существующей ипотеки ужесточатся, чем появятся новые программы, считают другие участники круглого стола. Центробанк уже намекает на стандартизацию ипотечных условий. Причем — не в качестве рекомендаций, а в качестве единственно возможного варианта.
Эльвира Набиуллина уверена, что происходящее на рынке недвижимости кризисом не является. По ее мнению, которое озвучили участники диалога, в будущем стоит ждать постепенный рост рынка — до 12% к концу года. Регулятор уверен, что эти темпы непривычны, но их можно будет считать нормальными и даже полезными для отрасли, болеющей «лихорадкой спроса и предложения».
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Новости Тюмени для вас в реальном времени — подпишитесь на telegram-канал «Темы Тюмени» и не упустите ничего важного!
