Огромный объем нераспроданного жилья: что стало с рынком недвижимости в 2024 году
Рынок недвижимости в России в 2024 году столкнулся со множеством препятствий, которые не позволили реализовать большие объемы построенного жилья. Стоимость квадратного метра относительно 2023 года выросла, а вместе с ней появились другие факторы, снижавшие спрос населения: рост ставок по рыночной ипотеке, рост ключевой ставки, изменения в программе льготной ипотеки. Сейчас цены на рынке недвижимости корректируются в сторону понижения, однако стоит ли ждать сохранения этой динамики в 2025-м? URA.RU разбирается в ситуации на рынке недвижимости вместе с экспертами.
Как изменились цены на недвижимость в 2024 году
В России в 2024 году цены на рынке недвижимости претерпели определенные изменения из-за повышения ключевой ставки, инфляционных рисков и изменениях в программах льготных ипотек. По сравнению с 2023 годом, средняя стоимость за квадратный метр на вторичном рынке выросла на 2,2%, а на первичном — на 5,8%, сообщил URA.RU директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
«Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в России относительно декабря прошлого года выросла на 2,2% до 123,53 тысячи рублей, на первичном — на 5,8% и сейчас составляет 136,1 тысячи рублей. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в этом году была под прессингом высокой ключевой ставки Центробанка, из-за чего ипотека для покупки готового жилья стала недоступной, что сдерживает рост цен», — отметил он.
По данным «Этажей», больше всего цены за квадратный метр на рынке новостроек выросли в Новосибирске (+20,4%), Казани (+18,7%) и Екатеринбург (+16,5%). На вторичном рынке: в Нижнем Новгороде (+15%), Казани (+14,2%) и Ростове-на-Дону (+8,6%).
Меньше всего, по данным «Этажей», цены на новостройки изменились в Москве (+3,7%), Самаре (+4,9%) и Уфе (+5,6%). На вторичном рынке самая слабая динамика фиксировалась в Краснодаре (+3,5%) и Москве (+3,8%). В Волгограде и Санкт-Петербурге цены и вовсе пошли на спад (-3,9% и -2,1% соответственно).
Также Зайцев отметил, что некоторые собственники квартир спешат продать свою недвижимость и потому готовы торговаться. Однако при этом другая часть собственников действует по прямо противоположному сценарию, иногда даже повышая цены на квартиры. В связи с этим, по словам эксперта, ситуация на вторичном рынке недвижимости в РФ замерла.
Говоря о рынке новостроек, Зайцев отметил, что на нем выросли требования к заемщикам и первоначальному взносу. Также существуют сложности с продажей недвижимости на вторичном рынке — спрос падает. Все это сдерживает рост цен на первичном рынке, однако тенденции к и снижению тоже не предвидится. Этому, по словам Зайцева, мешают колебание курса рубля, высокие инфляционные риски и себестоимость строительства.
Эксперт отметил, что рынок недвижимости лихорадило весь 2024 год. На это повлияли как рост ставки по рыночной ипотеке, так и изменения в условиях льготных программ в начале года. «Затем в мае-июне спрос на льготную ипотеку подогрел спрос в сегменте новостроек и подтолкнул застройщиков к выводу на рынок новых проектов, чтобы успеть наполнить эскроу-счета до ожидаемых изменений льготного кредитования во второй половине года», — заявил Зайцев. Он уточнил, что в период с июля по август рынок смог адаптироваться к подобным условиям. Осенью программа семейной ипотеки оживила рынок новостроек, а рост доли покупок за наличные — вторичный рынок.
Также цены на рынке недвижимости менялись из-за перетекания финансов в мобилизационный сектор на фоне СВО, поделился мнением с URA.RU почетный член Российской Гильдии риэлторов (РГР) Олег Самойлов. Подобное в целом оказало влияние на деловую активность в РФ — из-за ее сокращения людям становится сложнее зарабатывать и покупать как первичную, так и вторичную недвижимость.
При этом Самойлов отметил проблему, возникшую из-за программы льготной ипотеки. За последние годы она сильно разогнала рынок первичного жилья. Однако на конец 2024 года спрос не успевает за предложением.
«У нас огромный объем на рынке стоит нераспроданного, нереализованного предложения. Я не думаю, что это приведет к каким-то катастрофическим последствиям, потому что все-таки последние годы для девелопмента были тучными и девелопмент накопил определенные жировые запасы. Тем не менее, не будем забывать о том, что любой непроданный, возведенный объект или находящийся в высокой степени готовности — это потенциальный убыток», — объяснил Самойлов.
После того как произошли изменения в программе льготной и семейной ипотеки, цены на новостройки выросли от 55% до 70%, отметил в разговоре с URA.RU основатель и почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелов. Те россияне, которым недоступны льготные ипотечные программы, вынуждены приобретать жилье по рыночным ставкам, что привело к сокращению платежеспособного спроса. По словам Апрелова, сейчас цены на рынке недвижимости корректируются в сторону понижения.
Чего ждать от цен на недвижимость в 2025 году
Россиянам не стоит ждать снижения стоимости квадратного метра в 2025 году, сообщили URA.RU в девелоперской компании «Брусника». «На нее влияют условия проектного финансирования, рост стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ... Кроме того, со следующего года девелоперы начнут платить НДС, и это повысит себестоимость квадрата», — отметили представители застройщика.
В «Бруснике» также напомнили, что с 1 января 2025 года вступит в силу Стандарт защиты ипотечных заемщиков, по которому банки не смогут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставку по ипотеке в том случае, если это ведет к подорожанию квартиры. Банк России сообщал, что новый стандарт должен минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и заставить банки более подробно информировать заемщиков об условиях кредита и сопутствующих риска. В связи со всем перечисленным девелоперам и банкам нужно время для адаптации, поэтому первые месяцы 2025 года будет проходить этап трансформации.
Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Зайцев считает, что в 2025 году ценообразование на рынке недвижимости будет стабильным — стоимость квартир не вырастет, но и не снизится. Подобный сценарий возможен в том случае, если сохранится сложная ситуация по ипотечным ставкам. Однако квартиры при этом будут продаваться с максимальным дисконтом как на рынке первичной недвижимости, так и вторичной, отметил эксперт. Зайцев также сообщил, что в новом году будут развиваться альтернативные способы покупки квартир: рассрочки от физических лиц и застройщиков. При этом снижение спроса на рынке вторичной недвижимости может подтолкнуть к новой волне trade in — когда застройщики помогают покупателям сформировать первый взнос за новостройку (или полностью погасить ее цену), выкупив или приняв на реализацию прежнюю квартиру.
Стоит ли покупать квартиру в 2025 году
В предстоящий год на рынке недвижимости прогнозируются как определенные риски, так и возможности для покупателей. Основная сложность заключается в потенциальном увеличении ставок по ипотеке, что может снизить доступность жилья для тех, у кого нет достаточной суммы накоплений, считает Апрелов.
При этом основатель и почетный член РГР отметил, у россиян существует возможность увеличить свой капитал на 25% путем инвестирования в банковские депозиты или ценные бумаги. Кроме того, рынок недвижимости предлагает большой выбор объектов из-за сокращения платежеспособного спроса. В связи с этим для россиян появляется вторая возможность для покупки квартиры: выбор из более широкого спектра предложений и получение лучшей цены за счет торгов с продавцами, у которых цены могут быть завышены относительно рыночной ситуации, рассказал Апрелов.
Что касается общей доступности жилья, то она зависит от платежеспособного спроса и ключевой ставки, предупредил основатель и почетный член РГР. Если ставка снизится, это временно улучшит доступность, однако последующий рост цен может аннулировать эффект. Долгосрочное улучшение доступности возможно лишь при корректировке рынка и возвращении низких ипотечных ставок.
Почетный член РГР Самойлов считает, что для покупателей недвижимости в 2025 году наступит хорошее время. «Есть возможность выбрать не торопясь, есть возможность хорошо поторговаться. Если действительно разумный продавец попадется, то можно спокойно решить свою задачу», — отметил он.
Однако Самойлов подчеркнул, что покупка недвижимости в целях инвестиции вряд ли поможет приумножить средства. Поэтому в этом случае он рекомендует обратить внимание на депозиты с высокими процентными ставками или другие отрасли.
Апрелов заявил, что целесообразность приобретения ипотеки в следующем году зависит от индивидуальных условий каждого покупателя. «Даже беря ипотеку по достаточно высокой ставке, можно получить существенную скидку по объекту. А если через пару-тройку лет ключевая ставка снизится, можно будет перекредитоваться по более низкой ипотечной ставке. Но это достаточно рискованная ситуация», — уточнил эксперт. Он отметил, что, несмотря на высокие ставки, можно получить значительную скидку на объект. Кроме того, хорошим решением может оказаться покупка новой квартиры с последующей продажей уже имеющегося жилья. Особенно это будет актуально, если после всех операций с ипотечным кредитом останется его небольшая сумма, которую будет по силам погасить.
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Не упустите шанс быть в числе первых, кто узнает о главных новостях России и мира! Присоединяйтесь к подписчикам telegram-канала URA.RU и всегда оставайтесь в курсе событий, которые формируют нашу жизнь. Подписаться на URA.RU.
