«У девелоперов начались конкурентные войны»: Ильдар Хусаинов рассказал правду о тюменском рынке недвижимости
Девелоперы Тюмени начали конкурентные войны за покупателя недвижимости. По информации главы компании «Этажи», тюменского миллионера Ильдара Хусаинова, уже есть прецедент снижения цены одним из работающих на Московском тракте застройщиков. Этот тренд будет продолжаться, уверен бизнесмен. О реалиях местного рынка жилья Хусаинов рассказал журналистам URA.RU.
Конкурентные войны — это как? Что именно готовы делать застройщики, чтобы продать свой продукт?
Тюменские застройщики — люди уравновешенные, ни о чем сомнительном речи не идет. На Московском тракте был прецедент, когда один из застройщиков уронил цену на свое жилье почти на 10 тысяч за квадратный метр. Глядя на него, соседи тоже были вынуждены пойти на снижение.
Еще один пример — ТДСК, который через свои механизмы провел небольшое снижение цены на квартиры. И это прямой показатель рынка, поскольку ТДСК работает в полном цикле, производя для себя строительные материалы.
И что это за показатель? О чем он говорит?
Рынок в Тюмени сейчас очень насыщенный. Фактически, самый насыщенный среди российских городов с населением от 500 тысяч до миллиона человек. У нас в Тюмени около 260 тысяч домохозяйств. А на продаже более 80 тысяч объектов недвижимости.
Получается, что на каждые три домохозяйства приходится по одной квартире на продаже. Это выше среднего показателя по стране.
Не слишком высокий показатель? Может, уже даже перенасыщение?
Нет, на самом деле перенасыщения нет. Это просто понять. Если на рынке нет глобального снижения цены — значит, рынок еще не перегрет. если бы было перенасыщение, мы бы увидели снижение.
А такое вообще возможно? Разве хоть раз было, чтобы дешевело то, что до этого подорожало?
Это общее заблуждение, что цены на жилье в Тюмени не снижались никогда. Но такое на самом деле было. С 2015 года падали цены на протяжении 30 месяцев подряд. В 2009 было некоторое снижение цены на недвижимость. Некоторая цикличность присуща любому рынку. Вернее, была присуща.
Сейчас эта цикличность пропала. Мы не наблюдаем ритмичных взлетов и падений последние два года. Единственный вывод — экономика России перестала быть в полной мере рыночной.
И чего от такой экономики ожидать? В частности, в недвижимости Тюмени?
Прогноз такой, что ситуация ценовых войн продолжится. Однако, в умеренном ключе. Застройщики прекрасно понимают, к чему может гонка за покупателем привести. Учитывая, что с другой стороны поджимает себестоимость, там очень небольшой люфт цены, в пределах которого можно барахтаться. Скорее, придут к снижению объемов и увеличению сроков строительства.
По очереди. Разве снижение объемов не должно было уже произойти? Рынок грустит, а прогнозы по области — 2,5 миллиона к концу года?
На самом деле, мы это увидим позже. В этом году уже новых объектов запускается меньше в два раза, чем в прошлом. Объемы пока большие — это уже запущенные проекты, которые раньше начинались.
Цикл строительства — три года, и то, что было заявлено незадолго до отмены господдержки, еще в производстве. К 2027 году мы увидим снижение объемов.
А скорость? Разве ее можно сейчас снизить?
На уже запущенные проекты — нет. А вот новые проекты можно запускать с увеличенными сроками. Другая сторона монеты: к 2027 году объемы снизятся, но у людей вернется интерес, вырастет спрос. И тогда, на дефиците, может получиться резкий рост цены. Но это только предположения.
Вернемся к современным реалиям. Неужели жилье все еще активно покупают?
Берут, и под 25% годовых берут. 24% сделок по вторичке сейчас — ипотека. Остальное — полный расчет и рассрочка.
Это новый ваш инструмент. Оправдал себя? Какова его доля? Как он вообще работает?
Рассрочка как инструмент показала себя отлично. В среднем, продавцы дают рассрочку до года. Объем ее в рынке составляет до 5,5%. То есть, механизм реально подстегнул рынок.
Многие кто хотел в моменте продать — пошли в рассрочку. И кому купить срочно было нужно. Я верил, что она реальна, хоть и было сопротивление, даже внутри компании. И тут вопрос не в грани доверия, а скорее в грани отчаяния и желания продать или купить.
Много таких, кому надо срочно продать или купить?
Обычно таких не больше 20-30%. Остальные готовы ждать более мягкого рынка. Для них мы и создали рассрочку. С другой стороны, по ипотеке сейчас средний кредит — всего 1,8 миллиона. Их гасят в среднем за три года.
А что покупают? Многие говорят, что качество новостроек не очень, что лучше посмотреть на вторичный рынок.
На самом деле, мы знаем, что покупатель голосует своим кошельком. Мы всем даем выбор. Кто хочет жилье на рынке новостроек, мы предлагаем взглянуть на варианты на вторичке, в той же цене. Люди смотрят, но останавливаются, все же, на новом.
Почему? Качество, все-таки, лучше?
Скажем так. Сильно лучше качество жилья не стало. Но и хуже не стало. Другой разговор, что новостройки сейчас — это уже совершенно другой подход, другие стандарты. Совсем иначе работают с придомовыми территориями, показателями комфорта. Просто жить в квартире, которая устарела, готов не каждый.
Изменения на рынке должны наступить уже очень скоро. Мой прогноз — уже 6 июня регулятор снизит учетную ставку на половину процента. И это будет показатель того, что регулятор готов смягчать монетарную политику.
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Что случилось в Тюмени? Переходите и подписывайтесь на telegram-канал «Темы Тюмени», чтобы узнавать все новости первыми!
