«Ипотека не работает»: большой разговор о рынке жилья в Екатеринбурге
Ипотека в том виде, в котором существует сейчас, не упрощает покупку квартир в Екатеринбурге, застройщики замораживают проекты, а цены на вторичку побили исторический рекорд. Подробно о том, когда квартиры подешевеют, действительно ли в офисах города нет мест и могут ли пустующие ЖК стать гетто, в интервью URA.RU рассказал глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
— Михаил, что сейчас происходит на рынке недвижимости?
— Ситуация непростая. Высокие ставки бьют по рынку с двух сторон. С одной: ограничивают спрос, ипотека рыночная, по сути, нерабочая. С другой: увеличивают затраты девелоперов на финансирование новых проектов. Траты выросли, а спрос упал, то есть ситуация ухудшилась. Результаты продаж у многих компаний контрастные и нестабильные, в один месяц они могут быть неплохими, в другой период — провал.
С позиции покупателя тоже мало хорошего. Семейная ипотека доступна далеко не всем, IT-ипотека подходит для еще более узкого сегмента.
— Уже можно делать выводы о льготной ипотеке на вторичку, которую вводили в некоторых городах Свердловской области с марта 2025-го? Как она повлияла на рынок?
— Единичные сделки, вероятно, проходят. При этом нельзя сказать, что это решение повлияло на рынок жилья в области. Для отдельных семей, конечно, это стало хорошей возможностью приобрести жилье, но глобально — это небольшой объем.
— По данным УПН, цены на вторичное жилье побили исторический рекорд в 130 244 рублей за «квадрат» в среднем. Это значит, что люди стали меньше интересоваться новостройками?
— За последний год у нас что на первичном, что на вторичном рынке цены выросли за год где-то на процентов 5-7. Это ниже уровня инфляции. Поэтому мы скорее говорим о том, что на рынке сейчас ценовая стагнация. Тот рост статистический, он есть, действительно. Средняя цена «квадрата» неделя к неделе часто обновляет максимум. Рост идет во многом за счет того, что вторичка продолжает очень быстро «молодеть».
На рынок поступают новостройки, и они выходят в оборот вторичного рынка. За счет этого предложение становится более качественным, но дорогим. Поэтому цена тянется вверх.
— А для тех потребителей, которые хотят купить новое жилье в ипотеку, снижение ключевой ставки до 18% что-то значит?
— Это позитивное решение для рынка жилья, оно формирует ожидания, что пик пройден и далее ставка будет снижаться. Потенциальные покупатели вовлекаются, они пока не совершают сделок, но начинают мониторить предложения. Однако ставка по рыночной ипотеке в районе 20% и выше — по-прежнему заградительный уровень.
Девелоперы это также воспринимают позитивно. Проекты, которые будут запускаться через полгода-год, рассчитывают на то, что смогут взять кредит по более комфортным ставкам. У нас сейчас рекордный объем предложения, и действительно, в условиях падения продаж девелоперы продолжают выводить на рынок новые проекты. Но часть будущих ЖК поставлена на паузу. Девелоперы ждут, когда будут более комфортные условия для финансирования, и они не выводят эти проекты на рынок.
— Сколько сейчас на рынке Екатеринбурга застройщиков и какие входят в топ лучших?
— «Кортрос», TEN Девелопмент, «Брусника», «Страна Девелопмент», «Эталон». Это те компании, у которых стабильно высокие продажи. А в целом у нас около 70 застройщиков с активным предложением, в регионе — чуть больше.
— Поскольку предложение квартир превышает спрос, нет ли опасений о том, что нераспроданные квартиры превратятся в гетто?
— Конечно, со временем будут появляться проекты, стареющие гораздо быстрее, чем должны. Это связано и с квартирографией (планировка жилья — прим. ред.) таких проектов: если в доме 50–60% жилья сдается в аренду по низким ставкам, это будет привлекать соответствующий контингент. От этого никуда не уйти, но выбор всегда остается за покупателем.
— На ваш взгляд, чем отличается рынок Свердловской области от других регионов?
— Очень высокий объем строительства и, соответственно, конкуренции. У нас динамично развивается рынок, пришло очень много новых компаний из разных регионов, то есть, случился такой девелоперский бум.
Соотношение цена-качество: мы, как жители, конечно, часто ругаем новостройки, но по сравнению с другими городами в этом отношении в Екатеринбурге существенно лучше. То есть за те деньги, которые можно купить квартиру здесь, мы получаем достаточно качественный продукт практически по всем сегментам.
— Если с жильем все более менее ясно, то как обстоят дела на рынке офисов? Правда ли, что их не хватает?
— Мест почти нет. За последние 10 лет очень мало строилось новых бизнес-центров. Запрос на офисы частично удовлетворялся проектами, реализованными на первых этажах ЖК, но этого было недостаточно, и не всем такой формат подходит. Пик дефицита офисов прошел в конце 2024-го. Сейчас вакантных площадей по-прежнему мало, но постепенно рынок начинает пополняться новыми предложениями.
— А склады? Некоторые крупные ритейлеры строят складские помещения специально под свои нужды. Это тоже говорит о том, что площадей не хватает?
— Рынок складов, как и бизнес-центров, был дефицитным в последние годы. Однако сейчас там наблюдается определенная стабилизация. Ставки [аренды] не растут, и в складах класса А (с высокими потолками, вентиляцией, просторными помещениями — прим. ред.) стоимость составляет в районе 1000 рублей — это довольно много, еще недавно такие ставки были на офисы в городе, теперь вот на склады.
— Поделитесь прогнозом о будущем рынка? Чего нам всем стоит ждать?
— На этот год, начало следующего [ожидаем] ценовую стагнацию, рост цен на уровне какой-то инфляционной переоценки. Избыточный объем предложения никуда не денется, он накоплен достаточно большой. Даже если рынок будет активизироваться, этого предложения будет более чем достаточно, да и те проекты, которые ждут лучших условий по финансированию, они тоже будут продолжать поступать на рынок.
Резерв дальнейшего пополнения не исчерпан, и ассортимент будет пополняться. По итогам семи месяцев 2025-го к аналогичному периоду 2024-го продажи упали на треть, но это эффект повышенного спроса прошлого года. Ожидаем, что продажи во второй половине 2025 года будут близки к показателям второй половины 2024-го. И в итоге, скорее всего, увидим снижение продаж в районе 15–20%. А со следующего года рынок начнет медленно восстанавливаться. Мы не повторим результаты продаж пикового 2023-го в ближайшее время, но будет положительная динамика.
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Что случилось в Екатеринбурге и Нижнем Тагиле? Переходите и подписывайтесь на telegram-каналы «Екатское чтиво» и «Наш Нижний Тагил», чтобы узнавать все новости первыми!
