Как загородная недвижимость Тюмени превратилась из одержимости в аутсайдера рынка
Массовое помешательство жителей Тюмени на загородной недвижимости, похоже, подходит к концу. Об этом говорят сразу несколько факторов: падает спрос на участки под ИЖС, снижаются цены на землю, растет цена готовых домов и коттеджей, а в мире строительных материалов колебания цен уже называют беспрецедентными. Корреспондент URA.RU разобрался в реальном положении вещей и перспективах на загородном рынке. Детали — в материале агентства.
Важно: в этом материале не рассматриваются особенности покупки и продажи дач и садовых участков. Этот тип недвижимости подчиняется несколько иным законам рынка и требует отдельного анализа.
Почему стали меньше строить
Корнем всех бед загородного домостроения в Тюменской области эксперты называют резкое снижение объемов. Обстоятельства, в которых оказалась отрасль, напрямую зависят от факта: по последним данным Тюменьстата ввод ИЖС в регионе рухнул почти в 2,5 раза. И это произошло весной, когда на загородном рынке должно происходить традиционное оживление.
Произошло это не на пустом месте. Корню не хватило подпитки: введение обязательного использования счетов эскроу в ИЖС перекрыло многим застройщикам доступ к питательной денежной среде.
«Хуже всего будет сценарий с заморозкой строительства и последующими тяжбами. Это может случиться даже не из-за недобросовестности, а по причине кассового разрыва. И чем меньше компания (и чем меньше объектов в разработке одновременно), тем выше шанс, что в какой-то момент компания не сможет свести концы с концами, не хватит оборотных средств», — предсказывал ситуацию директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
Его предсказания начали сбываться с пугающей скоростью. Уже к началу лета стали очевидны минусы предпринятой властями реформы.
«Реформа явно пошла не по плану. Как с крупными девелоперами в 2018-2020 годах не получилось. У застройщиков загородного жилья не было финансовых запасов, и плюс фактически на 3 и 4 квартал никто не финансировал льготную ипотеку по загородной недвижимости. Результат плачевен — обманутые дольщики и непонятные перспективы рынка», — рассуждал в начале лета глава федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Как итог то, что должно было упростить жизнь покупателю, до предела усложнило жизнь продавцу. Застройщики начали уходить с рынка, и даже предсказание об обманутых дольщиках в Тюменской области подтвердилось.
"Вполне логично, что с такими предпосылками многие из игроков рынка предпочли отсидеться, а то и вовсе покинуть бизнес. Как итог — обвал объемов строительства", — поясняют URA.RU собственные источники в кругах застройщиков Тюменской области.
На что повлияли низкие объемы
На корне падения объемов частного строительства выросли вполне ожидаемые плоды. Для начала, чтобы показать, что ничто не проходит бесследно, пошли вверх цены на загородную недвижимость. К августу рост месяц к месяцу составил небывалые для отрасти 5%.
«Рост ожидался, с учетом введения обязательных эскроу счетов в загородке и ожидаемом приросте спроса после начала снижения ключа. Однако сразу на 5% — этого мы не ожидали. Есть надежда, что такой скачок разовый, и дальше будет стандартный медленный рост цены загородного квадрата», — рассказал собеседник агентства.
Но надежда эта оказалась весьма эфемерной. Потому что, посмотрев на новые цены, покупатель решил не спешить. В итоге — рухнул спрос на земельные участки. Тревоживший весь прошлый год вопрос о том, что земли не хватает, потерял актуальность. Просадки спроса в начале сентября составили больше 20% против традиционных осенних 7%.
Естественной реакцией продавцов стало снижение цены на землю, чего в Тюмени не происходило ни разу с начала пандемии коронавируса. «В первой половине 2025 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в Тюменской области на 7% подешевели земельные участки. Средняя стоимость участка под ИЖС в регионе составила 320 тысяч рублей», — пояснил руководитель сервиса «Циан. Аналитика» Алексей Попов.
К концу сентября сложилось шаткое равновесие. Правда, весьма странное: цены на участки снижать перестали, а в ответ покупатели почти перестали ими интересоваться. Рынок притих в ожидании той песчинки, которая вызовет массивный камнепад.
Спасательный круг
Ответом на извечный русский вопрос «Что делать?» стала неожиданная реакция на рынок ИЖС индустрии строительных материалов. Сначала показалось, что этот сектор экономики тоже «попал».
«Самый низкий спрос в этом году отмечался в разгар строительного сезона — мае и июне. Июль был более активный, особенно после снижения ключевой ставки ЦБ, однако, по сравнению с прошлым годом спрос все равно отстает от прошлогодних значений в среднем на 15-20%», — пояснил URA.RU инженер-технолог завода «Поревит» Николай Фокин.
Однако, как это часто происходит, вселенная сказала: «Мы твой недуг в подвиг превратим». Производители в ответ на низкий спрос начали снижать цены, причем — весьма ощутимо: осенью разница год к году достигла шокирующих 40%. Многие смогли за счет этого сохранить работоспособность предприятий и дать надежду загородному сегменту.
«На рынке сейчас накоплен большой объем отложенного спроса. По мере снижения ключевой ставки спрос может резко вырасти, а вслед за ним вырастут и цены», — предсказал Фокин.
Какие перспективы
Итак, прежде, чем перейти к выводам, подытожим. Сейчас на рынке загородной недвижимости Тюмени сложилась следующая ситуация:
- из-за серьезной кредитной и банковской нагрузки девелоперы снизили активность;
- из-за низкой активности девелоперов стоимость готового загородного жилья выросла;
- из-за роста стоимости загородного жилья у тюменцев упал интерес к земельным участкам;
- из-за падения интереса к участкам продавцы снизили (правда, дезрезультатно) цены на землю;
- все это вместе обвалило рынок строительных материалов.
В перспективе, эта фатальная цепь может замкнуться еще одним звеном, считают аналитики рынка.
«Большое количество компаний окажутся в зависимом положении от заказчиков, в том числе недобросовестных. Они откажутся подписывать документы, чтобы застройщик как можно дольше не получил доступ к деньгам. Это называется — потребительский экстремизм», — прогнозирует Валерий Тумин.
Это, пока еще, лишь предсказания. Однако интересно то, что позитивных прогнозов по рынку пока не дают ни оптимистично настроенный Ильдар Хусаинов (в его telegram-блоге в последнее время тема ИЖС не поднимается), ни другие эксперты рынка. Похоже, что ждать позитивных изменений до конца года — а то и до начала нового весеннего «высокого сезона» в загородке — не стоит.
И в завершение — интересный факт: рынок загородной недвижимости перестает быть выбором старшего поколения тюменцев, которое относится к своим финансам куда бережнее молодежи. В агентстве Villagio Estate URA.RU рассказали: коттеджи постепенно превращаются на Урале в жилье для зумеров. Купить дом за городом планируют 55% уральцев, родившихся в период с 1997 по 2010 годы.
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Что случилось в Тюмени? Переходите и подписывайтесь на telegram-канал «Темы Тюмени», чтобы узнавать все новости первыми!