Онлайн-шопинг не приносит ярких эмоций, торговый центр «Алатырь» в Екатеринбурге ждет масштабное обновление, а на рынке недвижимости наметился новый тренд. О том, как меняются форматы торговых центров и почему застройщики не снижают цены на квартиры, в интервью URA.RU рассказал директор «СКМ Девелопмент» Алексей Фалько. — Алексей Владимирович, как себя чувствуют торговые центры в Екатеринбурге и стране в целом, учитывая растущую популярность маркетплейсов? — Сегодня рынок торговых центров по-прежнему не восстановился до доковидных показателей по трафику посетителей, он даже ниже на 20%. Это связано с тем, что, во-первых, в пандемию люди стали опасаться замкнутых пространств. Во-вторых, толчок к развитию получила онлайн-торговля, которая оттянула на себя часть покупок. Кроме того, в 2023 году часть иностранных операторов ушла с российского рынка, и это тоже сказалось на посещаемости. В то же время именно в 2023 году был период всплеска посещаемости, связанный с появлением на рынке местных, российских операторов. Это вызвало у покупателей интерес, но он оказался непродолжительным, потому что иностранные операторы — компании с большой историей, опытом и маркетинговым бюджетом и научились управлять вниманием покупателей, а у отечественных же компаний это получилось далеко не у всех. Если рассматривать такой показатель, как ввод торговых площадей, то, по разным данным, общее предложение торговых площадей в российских регионах — более 30 млн квадратных  метров. В этом году прогнозируется ввод около 300 тысяч «квадратов» по всей стране, то есть меньше 1%. — С чем это связано? — Это связано, во-первых, с тем, что деньги сегодня дорогие для инвестиций. Во-вторых, меняется и сама концепция торгового центра вслед за потребностями людей. На сегодняшний день концепции новых современных форматов еще четко не выкристаллизовались, и время для экспериментов с точки зрения стоимости денег не самое подходящее. Поэтому и прирост такой небольшой. — А 300 тысяч «квадратов» — это сколько в торговых центрах? — Например, «Алатырь» — около 80 тысяч «квадратов». То есть чуть больше, чем три «Алатыря» будет, по прогнозам, введено в этом году во всей стране. — Почему так? — Потому что на строительство и эксплуатацию ТЦ влияет ключевая ставка. Участников процесса трое: посетители, арендаторы (они же операторы), собственники. Посетители стараются сберегать средства в период высоких банковских ставок. Это сказывается на потреблении, посещаемости и среднем чеке, в конечном итоге — на выручке, товарообороте у арендаторов. Кроме того, у операторов высокая ключевая ставка ограничивает возможности для развития: дорожает логистика, меньше возможностей для товарных запасов. Для собственников торговых центров высокая ставка также ограничивает возможности в улучшении объектов в части текущего ремонта или капитального ремонта, а тем более реконцепции. Общий тренд, который мы сейчас видим, — практически все сети ставят развитие на паузу. На сегодняшний день практически никто не развивается, потому что цена денег часто бывает выше, чем та доходность, с которой бизнес работает в торговле. — Говоря про реконцепцию, ранее вы анонсировали, что ТРЦ «Алатырь» ожидает обновление. На данный момент, дорого ли поддерживать его в текущем состоянии и какие изменения впереди? — Поддержание любого объекта недвижимости — очень затратная вещь. Если говорить про «Алатырь», мы занимаемся этим последние полтора года. За это время мы проделали достаточно большую работу, чтобы соответствовать всем критериям безопасности. Это касается и пожарной безопасности, и лифтов, и эскалаторов. Может быть, кто-то скажет, что мы идем вразрез с рынком. Но мы уверены в той идее, которую мы реализуем, — в «Алатыре» качественных изменений будет много. И эти изменения масштабные, их не уместить даже в год. — Вы упомянули несколько раз уход иностранных брендов. На ваш взгляд, насколько они важны не только для выживания торговых центров, но и для рынка в целом?  — Больше предложения дает больше возможностей удовлетворить запросы наших посетителей. Поэтому чем больше операторов, тем выше конкуренция и тем выше качество. Я считаю, что они нужны. — На ваш взгляд, зачем горожане ходят в торговые центры сейчас, когда на маркетплейсах можно заказать практически все? — Помимо преимуществ у маркетплейсов есть и недостатки. Один из них в том, что там много контрафакта. Но главный нюанс в том, что в онлайн-покупке нет эмоций. Концепции торговых центров же сейчас, наоборот, меняются. ТЦ становятся местом встреч, местом впечатлений, совместного времяпрепровождения. И на это запрос у людей есть. Раньше люди приходили в торговый центр в первую очередь, чтобы купить фирменную вещь, во вторую очередь — в общепит или для развлечения. Сейчас мы видим, что есть тренд на фудхоллы, которые также становятся площадкой для проведения мероприятий, концертов. Зрелищ становится больше, и все это в совокупности привлекает людей. И лишь получив эмоции, люди идут за покупкой. — А если мы говорим о трендах на рынке жилой недвижимости, фиксирует ли что-то новое «СКМ Девелопмент»?  — Относительно новое — это комплексное развитие территории (КРТ). И этот же механизм сегодня основной для девелоперов для приобретения земельных участков под застройку. Мы в этом тоже принимаем участие. В этом году мы стали победителем аукциона на КРТ на земельном участке на пересечении улицы Блюхера и Шадринского переулка. Будем расселять трехэтажный жилой фонд. В перспективе там появится современный жилой комплекс. Сейчас мы также видим, что люди покупают не столько квадратные метры, сколько выбирают среду в соответствии с тем образом жизни, каким они хотели бы жить. Большое внимание уделяют инфраструктуре. — Ключевая ставка постепенно снижается, как это влияет на работу девелоперов? — Это позитивный сигнал. Нас, профессиональных участников рынка, это наталкивает на большую решительность в части стартов новых проектов. Также это стимулирует и покупателей к совершению самой крупной в их жизни покупки. Поэтому, конечно, снижение ставки мы приветствуем и давно этого ждали. — С какими сложностями компании пришлось столкнуться в период отмены льготной ипотеки и какими были показатели?  — В 2024 году продажи по договорам долевого участия в Екатеринбурге снизились на 35%, но, несмотря на это, мы в полтора раза увеличили свою долю на рынке. В 2025 году не было таких взрывных продаж, как в 2024 перед сокращением льготных ипотечных программ, и это приводит к увеличению процентной нагрузки перед банками, существенно снижая маржу девелоперов. — Почему девелоперы не могут просто снизить цены на квартиры, чтобы недвижимость стала доступна большему количеству людей?  — Девелоперы — это люди, которые находятся в постоянном поиске баланса между теми ограничениями, которые существуют на рынке: градостроительные ограничения, экономические ограничения, ограничения в спросе и т. д. Рисков много, и, естественно, под эти риски должна быть заложена маржинальность. Сегодня мы видим, что цены на готовые квартиры действительно растут, но при этом растут не так быстро, как растет себестоимость. Все по себе знают, как изменились цены на продукты, все знают, как изменились заработные платы, увеличилось налогообложение — все  это увеличивает себестоимость. Чтобы снизить цены, нужно продавать себе в убыток. Никто этого не делает. Мы, девелоперы, сейчас работаем в рамках реформы эскроу-счетов вместе с банками. Даже если кто-то из застройщиков по какой-то причине захочет снизить цены, банки не дадут этого сделать, потому что увидят, что доходов от продажи не хватит на покрытие расходов, в том числе перед ними. Поэтому возможности для снижения цен очень ограничены. — Поделитесь прогнозом об изменениях на рынке недвижимости в 2026 году? — Часть застройщиков будет упрощать продукт для того, чтобы либо повысить маржу, либо увеличить ликвидность [объектов]. Думаю, что это тот тренд, который нас ждет в следующем году. Мы не планируем упрощать продукт. Компания входит в топ-10 в Свердловской области по потребительским качествам, и мы не планируем из этих топ-10 выходить. Хотим продолжать предоставлять качественное жилье людям и рассчитываем, что даже если будет снижаться спрос, покупатели будут отдавать предпочтение качественному продукту.