В третьем квартале 2010 года государство будет выкупать квадратный метр жилья у застройщиков по ценам, которые держатся в регионах УрФО уже больше года. В Курганской области это - 26 тыс. рублей за квадратный метр, в Свердловской – 33,6 тыс. рублей, в Тюменской – 32,45 тыс. рублей, в Челябинской – 26,4 тыс. рублей, в Ханты-Мансийском автономном округе - 36,5 тыс. рублей, в Ямало-Ненецком автономном округе – 40,75 тыс. рублей.

 

Это данные из приказа Министерства регионального развития РФ, которое регулярно, на каждый квартал, устанавливает «цены средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ». Как известно, от этой цены зависит размер разного рода жилищных субсидий, по ней выкупаются квартиры для военнослужащих и других участников госпрограмм. Да, цифра, рассчитываемая Минрегионразвития, не влияет на цены на свободном рынке, по которой совершают сделки жители, не подпадающие под госпрограммы. Но она важна для застройщиков, тем более что в Свердловской области в прошлом году государство активно выкупало квартиры для военнослужащих. В частности, в новом микрорайоне «Академический».

 

Минрегионразвития повысил стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья на второе полугодие 2010 года в целом по России. Более того, в некоторых российских регионах «рыночная» цена за квадрат на третий квартал 2010 года, рассчитанная федеральным министерством, существенно повысилась. Но рост обошел стороной регионы УрФО, где текущая цена «устаканилась» с 1 квартала 2009 года. Небольшое исключение составляет лишь Челябинская область, где в первом квартале этого года было подорожание - на 950 рублей за метр.

 

Впрочем, даже такую «застывшую» цену можно рассматривать как благо для застройщиков, ведь в проекте приказа Минрегионразвития РФ она была ниже текущей  на 5-9%. Так, планировалось установить следующую цену за квадратный метр: в Курганской области – 24,6 тыс. рублей, в Свердловской – 32,05 тыс. рублей, Тюменской – 30,7 тыс. рублей, Челябинской – 24 тыс. рублей, ХМАО – 33,15 тыс. рублей, ЯНАО – 42 тыс. рублей. Как видно, только в ЯНАО планировался рост цены на 2 тыс. рублей, но он не состоялся.

 

Аналитик Константин Селянин считает, что, несмотря на существенную разницу в средней стоимости квадратного метра, которую фиксируют риелторы, с той ценой, которую устанавливает Минрегионразвития, к рыночной стоимости ближе государство. «Я всё время спорю с Уральской палатой недвижимости, что нельзя определять среднюю стоимость квадратного метра по той цене, по которой его хочет продать продавец. Это глупость совершеннейшая», - говорит Селянин. К примеру, владелец акций «Газпрома» хотел бы продать бумаги по 360 рублей за штуку – по максимальной цене, которая была зафиксирована в январе 2008 года. Но сегодня он сможет продать её лишь по 160 рублей – это рыночная стоимость.

 

Реальная цена – это цена, по которой совершаются сделки, говорит Селянин. Так, УПН подсчитало среднюю стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге на вторичном рынке по ценам продавца – вблизи 53 тыс. рублей. К примеру, цена Минрегионразвития РФ – это цена выкупа государством квартир у застройщика, цена реальной сделки. На рынке, с учётом разных категорий и районов, цена квадратного метра должна составлять на 10-15% больше этой стоимости, считает Селянин.

 

То, что в отличие от других субъектов РФ цена выкупа в УрФО не выросла, может говорить о слабом лоббизме интересов уральских застройщиков, считает Селянин. Ведь очевидно, что представители сектора стали всё больше говорить о необходимости и вероятности повышения цен. Но в УрФО государство на это не пошло. Экономических обоснований такому росту Селянин не видит. Покупательская способность населения растёт слишком слабыми темпами, чтобы разогреть рынок. «Это хорошо, что государство не поддалось соблазну повышения цен», - говорит Селянин.

 

По мнению эксперта, можно было бы даже понизить цену в соответствии с проектом министерского приказа. «Никуда бы не делись застройщики, продавали и по такой цене. А государство смогло бы сэкономить», - рассуждает Константин Селянин. То, что стоимость квадратного метра не снизилась, а осталась неизменной, своего рода компромисс интересов двух сторон, говорит Селянин.