Во что нужно вкладываться, чтобы стать рантье
Вложения в отельные апартаменты — самый привлекательный вид инвестиций для людей, которые хотят получать стабильный пассивный доход как рантье. При сравнительно небольшом пороге входа номера в апарт-отелях генерируют намного больше прибыли, чем другие объекты, сопоставимые для инвестора по объему вложений. Об этом URA.RU заявил гендиректор компании «УГМК-Застройщик»»» Евгений Мордовин.
Что такое апартаменты и апарт-отели
Директор по развитию сети апарт-отелей YES Антон Агапов указал, что инвесторы в России пока плохо понимают, что такое апартаменты в отеле из-за новизны формата. Зачастую начинающие игроки путают гостиничные апартаменты с помещениями, которые не относятся к жилому фонду, но имеют условия для проживания. В отличие от таких «псевдоквартир», отельные апартаменты являются полноценной частью сферы гостеприимства.
«У апарт-отелей есть система звездности, продуманные маршруты для персонала и гостей, чтобы они не пересекались, и ими руководит управляющая компания. Но номера в них доступны для покупки частным инвесторам. У них небольшой срок окупаемости, и это растущий рынок. Пока это новый формат для нашей страны», — отметил Агапов.
Он добавил, что активнее всего апарт-отели развиваются в Санкт-Петербурге, центр которого застроен домами XVIII-XIX веков. После реконструкции эти здания теряют статус жилого дома из-за несоответствия современным нормативам, поэтому часто переоборудуются под апарт-отели.
«Гостиничная недвижимость — это самый высокий вариант по доходности для инвесторов. Наши номера в „Хаятт Ридженси“ приносят им до 5000 рублей за квадратный метр. Это номер площадью в 30 „квадратов“. Инвестор получает объект с капитализацией и гарантированным доходом, потому что управлять им будет профессиональная компания. Вопросы безопасности, обеспечения трафика клиентов, периодических реноваций, регистрации, решения конфликтов — все это проходит мимо него», — рассказал Евгений Мордовин.
По его словам, в некоторых проектах апартаменты способны приносить доходность до 10-12% годовых. А если речь идет о премиальных объектах или тех, что находятся в центральных локациях, доходность может достигать и 15%. При этом для приобретения апартаментов инвестору достаточно 10-15 млн рублей, что сопоставимо с покупкой квартиры премиум-класса, коммерческих помещений на первых этажах ЖК и приобретением площадей в ТРЦ или офисном центре. Но эти варианты уступают сфере гостеприимства по доходности и рискам.
Возможные альтернативы
Глава компании «УГМК-Застройщик»»» подчеркнул, что при покупке коммерческой недвижимости потенциальному рантье тяжело понять, какого она должна быть формата и каких клиентов он сможет привлечь. К тому же сегодня предложение на этом рынке крайне ограничено — застройщики неохотно продают такие помещения.
«Если у вас нет стратегии, нет понимания, то рано или поздно вы проиграете. Купить объект — это только первый шаг. Если вы сами не готовы извлекать активный доход, то нужно поручить это кому-то. Кому? Операторам. Это магазины, аптеки, салоны красоты. Но нужно соответствовать их требованиям. А они раз в несколько лет будут меняться. И потом может получиться так, что у них полностью изменится формат. Им будут нужны площади в два раза больше. У вас их нет, зато они есть у вашего конкурента на другой улице», — отметил Евгений Мордовин.
То же самое топ-менеджер заявил про помещения в офисных центрах и ТЦ. Предложение в них также ограничено, поскольку собственники торговых центров редко продают в них отдельные площади, а качественных офисных зданий на рынке немного. И инвестор не застрахован от того, что в его объекте разместится бэк-офис с небольшой ставкой аренды.
Самым простым вариантом Евгений Мордовин назвал аренду квартир. Он отметил, что это ликвидный актив, который всегда будет в цене и может генерировать хорошую прибыль. В качестве примера он привел ЖК бизнес-класса, доходность аренды квартир в которых может доходить до 1500 рублей за «квадрат».
Но в этом случае собственник становится зависим от качества коммунальных услуг и влияния соседей. При проблемах с ними арендная ставка начнет падать. Вдобавок доходность от длительного размещения гостей в гостиничных апартаментах превышает квартирную и составляет около 2000 тысяч рублей за квадратный метр.
Инфраструктура гостеприимства
В то же время номера в апарт-отелях выделяются еще одним значимым преимуществом — их ценность растет благодаря инфраструктуре гостеприимства. Об этом заявил руководитель отдела партнерских продаж Baden Family Александр Нидченко. Он уточнил, что между загрузкой номерного фонда и вместимостью инфраструктуры развлечений есть прямая зависимость. Если в комплексе предусмотрены бассейн, рестораны, детские центры и другие досуговые объекты, то его загрузка и доходность будут выше.
«Эффект влияния инфраструктуры на привлекательность инвестиционных жилых объектов огромна. Потому что все хотят жить в приличной среде, чтобы находился хороший магазин рядом, можно было куда-то сходить. Это все обеспечивает комфорт жизни, когда ты перестаешь думать о бытовых мелочах. Если человек приходит в отель первый раз, ему тяжело сориентироваться. Но если в Екатеринбург прилетает гость и заселяется в „Хаятт Ридженси“, то ему не надо думать, где поесть, где погулять, куда сходить на фитнес. Он приехал, заселился, и у него все рядом», — добавил руководитель управляющей компании «УГМК-Гостеприимство» Эдуард Кем.
Он привел в пример строящийся на курорте Шерегеш (Кемеровская область) комплекс «Шермонт». Горнолыжный объект будет оборудован спа-комплексами и ресторанами, которые привлекут к нему поток туристов. Это скажется на стоимости аренды апартаментов в «Шермонте» и усилит интерес инвесторов к курорту.
У «УГМК-Застройщик»»» есть еще один успешный пример реализации проекта — «Башня Исеть» с премиальными апартаментами и разнообразной инфраструктурой. Наличие фитнес-клуба Encore Fitness и престижных ресторанов значительно повысило привлекательность апартаментов для арендаторов. Как рассказала управляющая фитнес-клуба Татьяна Жигарева, он не просто позволил обеспечить резидентов небоскреба высококлассным сервисом, но и сделал апартаменты более ликвидными.
Евгений Мордовин подкрепил позицию коллеги, подчеркнув, что с момента открытия Encore Fitness продажи апартаментов в небоскребе выросли в четыре раза. А средняя цена одного «квадрата» в них увеличилась на 45% от старта продаж: с 240 тысяч рублей в 2018 году до 350 тысяч на текущий момент. Узнать подробности об инвестиционных проектах «УГМК-Застройщик» можно по телефону +7 (343) 226-72-85.
Реклама. Заказчик: ООО «СЗ „УГМК-Шерегеш“, ИНН 6678102096
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Хотите знать все, что происходит в вашем городе? Подписывайтесь на telegram-каналы «Екатское чтиво» и «Наш Нижний Тагил»!
